三四线城市的机遇和客群特性你知道吗？——宝鸡购房

刘慈欣的《流浪地球》：当末日将要来临，人类也要带着地球去流浪。

中国人大概是地球上*喜欢买房，安土重迁思想*重的民族之首。无论是太阳毁灭、还是世界末日，中国人都不会抛弃，他们一直生活的、*熟悉的家。

但当一二线城市的房价，“抛弃”了大部分中国人，大家又会不会返乡置业?通过2018年首付存款比的计算，及购房客群的量化细分——在厦门、深圳，基本只有富裕阶层，才买得起房，上海、福州、北京等大城市，买房还要“熬成”小富阶层，才算拿到入场券。

可见在一二线城市置业压力之大，但谈及返乡置业，大家也是一片茫然。今天我们就来理性地捋一捋，三四线楼市的发展机遇，以及客群特征。

三四线房地产的机遇

1 三四线人口回流的弱趋势

在2008年金融危机之后，外资撤离，工厂倒闭，大批三四线流出的劳动力，被迫下岗，开始出现农村劳动力回流的趋势。到2019年，在经济全球化的背景下，一二线城市的产业，必须进行结构调整，转型升级，外来农工，面临二次就业和回流的选择。

所以，在中国三四线城市，尽管人口还会持续外流，但劳动力回流的态势，也会慢慢彰显。在这批劳动力回流里，年纪越小、受教育程度越高的，更倾向于从事非农职业。离县城越近的回流劳动力，基本大都选择个体经营，与此同时，将会大大增加县城的购房需求。

2 外出务工工资反哺

中国的劳动力流动的起点和终点，主要在经济欠发达区，和经济发达区。在三四线城市，人口外流为主的背景下，外出务工人员的工资性收入，会反哺于流出地。

工资性收入的城乡流动，直接提高了三四线城市的消费能力，同时，也丰富了三四线中心区的服务能力、服务多样化，进而促进三四线的经济有序发展。

实际上，不少四线城市的房地产项目，开盘4000-4500元/平米(毛坯交付)，两年以后收房入伙，二手房房价，已经涨在7500元/平米上下，且入住率不低于七成。

这也是许多专注在一二线城市，做房地产开发的企业，所无法想象的。

三四线的客群特征

1、客群需求

三四线本地中老年客户，更加关注地段区位，对小区环境需求不明确，不愿意为小区环境付钱，在好地段差小区，和一般地段好小区的选择里，会毫不犹豫选择前者。

三四线本地年轻客户，和下面区县进城客户，则非常关注小区环境，和商业配套(规划)，对老小区抗性很大，哪怕地段极好。

2、购房意愿

在三四线城市，中老年客户的购房意愿，已被市场充分激发，而本地年轻人市场，则仍处于起步阶段，人群购房意愿较低。可见，当前及未来，三四线中老年客户市场的发展，着重在于创新，而本地年轻客户市场，则着重在于激发需求。

整体趋势上，三四线城市，中老年客户和本地年轻客户，欲购房面积增大的趋势十分明显。本地年轻客户向往小康生活，中老年客户向往舒居生活，这与房价走高后市场供应产品面积缩小的趋势矛盾，对于开发商而言，如何在有限的面积里，创造美好的生活空间十分重要。

打个比方，一二线城市是白马股的话，那么三四线城市里面就潜伏着黑马股。

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