北海买房-上交所数据里的地产“红线”

“三道红线”对房企的影响，或许远远大于市场的想象。

近日，因为上交所在公司债券2020年年度报告披露工作中正式引入了直通车制度等多种因素，上交所在官网上披露一组数据，涉及公司债券发行人营业收入、债务结构、经营性现金流等多方面的数据。

*值得注意的是，上交所重点披露的一组数据显示，2020年受宽松融资环境影响，发行人筹资活动现金净流入6.53万亿元，同比上升53.30%，其中城市建设类企业筹资活动显著改善，较上年上升37.13%。

事实上，2020年为应对疫情冲击，央行加大了逆周期调节力度，三次降低存款准备金率，释放了1.75万亿元长期资金。

价格上，央行还多次下调政策利率，引导市场利率下调，尤其是下调了超额准备金利率。

因此，即便国内没有采取类似美国无限QE的策略，亦能让国内债券发行人更容易在市场中找到钱。

但于房地产行业而言，待遇却是天差地别。

  红线

上交所披露的数据中，房地产是被重点提及的行业。

除了平均收入较上年上升11.95%、杠杆水平与去年相当，资产负债率平均约75%之外，有关融资的一组数据引人关注：受“三道红线”等行业政策影响，筹资活动显著收缩，筹资活动现金流较上年大幅下滑94.43%。

94.43%，几乎相当于房地产企业已经失去了筹资渠道而来的现金流作为增量资金来源。

据观点地产新媒体了解，在A股典型上市房地产企业中，如“招保万金”，在2020年筹资活动产生的现金流量净额仅金地一家为正流入，达117.22亿元，其他万科流出325.04亿元、保利流出18.78亿元、招商流出78.94亿元。

实际上，2020年对房地产行业而言，以年中为界，可谓冰火两重天。

有报告指出，一季度因疫情影响，以定金、预收款为代表的其他资金渠道占比下滑，房企通过提升国内贷款、自筹资金融资规模及占比来弥补资金缺口。

叠加资金宽松的环境，让房地产行业整体融资水平有所提升。

据华泰证券统计重点观察企业数据显示，2020年上半年，整体房企筹资活动现金流净额1954亿元，同比增加118%；龙头、中型、小型房企筹资净额分别为631亿、1037亿、287亿元，同比增加113%、110%、165%。

数据足见上半年资金对房地产行业的宽容，但随着2020年三季度“三道红线”政策试点等等，中央及地方针对房地产调控政策的升级，为房地产融资来了个急刹车。

融资上的急刹车也并非没有好处，相比于2019年末，不少房企在2020年末实现了降档。

据华泰证劵报告，有12家房企实现新增1项达标指标。其中，中国金茂、佳源集团、世茂房地产、越秀地产、龙光集团转为绿档，荣盛发展、中梁控股、阳光城、雅居乐、金科集团由橙档转为黄档，中南置地、首开股份由红档转入橙档。

更有如新力地产、融信集团、佳兆业、融侨集团等实现新增两项达标；金辉集团新增3项达标指标，由红档转为绿档等。

降档

“三道红线”出台，改写了房地产行业的发展规则。

万科称该制度影响并不亚于当年的土地招拍挂制度，依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继。

招商蛇口董秘刘宁在接受观点地产新媒体采访时亦表示“三道红线”政策真正影响的是销售及拿地，拿地需动用自有资金，销售及回款又约束未来的拿地规模。

背后隐藏的是融资逻辑改变。

即过去几年，销售规模或者行业排名对房企融资有重大影响，这也是过去一段时间房企唯规模论的主要原因。但随着融资政策变化，行业排名不再是唯一，存在财务杠杆过高、资金存在违约、财务报表有“注水”嫌疑的房企，将持续面对融资环境的恶化。

从2020年7月开始，房地产工作座谈会表示要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场；到2020年8月住建部、央行增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，对重点房地产企业进行资金监测和融资管理。

再到2020年9月银保监会表示将继续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信等查处力度；以及小额贷款公司贷款不得用于房地产市场违规融资等。

直至2020年10月，银保监会要求继续严控房地产信托规模，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道；12月对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比作出规定等。

房地产行业融资监管越来越严、条款亦越来越多，房企债权类融资如传统项目融资（并购贷、开发贷、土地前融）、短期过桥（信用贷款）、承债式资产包、限制性资产打包出售（被监管资金、应收款）、产业地产未来收益权质押、境外融资（美元债、境外银团融资）、公开市场标准化融资（信用债、可转债）基本被纳入监管。

严格的监管，让房地产企业不得不将发展依赖于经营杠杆。甚至为了能让“三道红线”指标达标，纷纷采取分拆上市、增发、引入战投等股权类融资，从而实现负债下降目的。

现在，上交所披露的房地产企业筹资活动现金流较上年大幅下滑94.43%，亦能看出房企面临的“红线”挑战。（来源：观点地产网）