想要贷款买房？注意这三点信贷风险！！！

近年来，房地产业在经济高速发展的推动下迅速发展，相应而来的房地产信贷需求也不断扩大，同时由于直接与间接融资发展的不平衡，使得融资来源集中于商业银行，在此背景下，商业银行应及时采取合理措施以加强房贷业务的风险控制。本文从分析房地产信贷风险来源入手，浅析目前商业银行房地产信贷业务中存在的问题。

房产信贷风险概述

风险是现代市场经济的重要组成部分，它总是和“损失”和“不确定性”等联系在一起。到目前为止，关于风险的定义国内外学者们还没有达成一个共识。COSO 委员会在《企业全面风险管理框架》中提出，任何一个银行经营所处的环境因素，如全球化、技术、法规、重组、不断变化的市场及竞争等，都将带来不确定性。不确定性来自对未来事件以及随之产生的后果的无法确定，它来源于银行外部与内部事件，它对银行除了潜在的负面影响，还有潜在的正面影响，甚至有时是正面影响和负面影响的结合。对银行有潜在负面影响的事件表现为风险，即风险被定义为对银行实现目标产生负面影响的事件[1]。而本文中的房地产信贷风险，就是指在商业银行经营房地产信贷业务的过程中，因为受到诸多不确定性的因素影响，而使房地产信贷业务的实际收益和预期收益产生的偏差所遭受到经济损失的可能性。

房地产信贷风险的主体概述

房地产信贷风险的主体是商业银行房地产信贷资金，客体是已经建立信贷关系的房地产开发商和个人房地产信用贷款客户等，它既与一般的企业风险不同，又与其他的银行信贷业务不同，其具有自身独特的特点。

第一，房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性。房地产信贷风险主要来源于开发商资金流动性风险、施工风险、个人客户的未来收入风险以及客户信用风险等。

第二，房地产信贷风险拥有不可避免的必然性。一方面，通过银行转变货币基金的使用权来赚取利息，另一方面，不能有效地监控信贷风险资金的使用而产生的房地产信贷风险不能被减少到零。

第三，房地产信贷风险在信贷业务的操作上具有全程性。房地产信贷风险可能因银行工作人员的业务不熟、操作不当而在每一个信贷业务流程当中出现，甚至会因为银行与企业的信息不对称，于是产生道德风险。

第四，房地产信贷风险是可以在空间上传染的。房地产信贷风险并不仅仅局限于房地产信贷业务的本身，而且还会蔓延到其他银行的抵押品和商业地产。

第五，房地产信贷风险会对经济的外部产生负效应。金融与经济的关系非常密切，房地产信贷风险一旦发生强烈的，就会引发金融危机，它会快速传递到其他经济的主体，形成连锁反应，严重的甚至会引发持续的经济衰退。就比如美国的次贷危机。

房地产信贷风险分类

第一，根据房地产信贷的贷款本金的行为将可以被分为客观风险和主观风险。目标风险是借款人由于自然灾害或蓄意破坏了银行的利益形成的风险，如质量风险，自然风险，操作风险，技术风险。

第二，根据房地产信贷风险的范围可以分为系统风险和非系统性风险。一般来说，商业银行系统性风险是一个沉重的打击，而非系统性风险则可以通过分散的多元化的信贷政策来避免。

第三，按照房地产信贷风险表现的形式，可以分为法律风险、信用风险、流动性风险、操作风险、市场风险。这种划分方式是银行业界*为常见的划分方式，而这也是根据《巴塞尔新资本协议》的监管要求所明确的。

第四，按照房地产信贷风险构成的渠道，可以分为竞争风险、声誉风险、监管风险、国家风险、通货膨胀风险、政策风险。

我国房产信贷市场的现状

房地产信贷以房地产作为抵押物，属于的优质贷款，占商业银行、信托机构等金融机构信贷很大的比重。

房地产信贷发展规模大，增长速度快

自1997年以来，中国的房地产出现了10年多的繁荣与发展，在这10年中，房地产信贷业务迅速发展，房地产信贷规模不断扩大，呈不断攀升的趋势，特别是2003年以后，房地产信贷业务更是进入了一个新的发展阶段。

据历史数据记载，1997年末房地产信贷余额不过是190多亿，虽然在商业银行的信贷规模中占据一定的比重，但就当时而言房地产信贷业务才刚刚开始。

而到了2003年的时候，据统计商业银行房地产贷款余额为达到5,598亿元,占各项贷款余额的6.93% ；全国商业性和公积金贷款余额为6,399 亿元,是1997 年的33.5 倍，占了消费贷款的85.9 %。而在随后的几年了我国房地产贷款余额一直保持两位数的增长率，年均增长率为20.19%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。而在后来的几年里，除了商业银行，更有信托机构参与进来，我国的房地产信贷业务发展势头良好，规模也在不断扩大，迅速增长，甚至达到井喷之势。

虽然政府一直在出台政策来抑制房地产过热的现象，但房地产信贷一直保持较大的增长规模。虽然在受限购令、房产税等房地产调控政策影响下，房地产成交量明显萎缩，但是规模还是不断上升。

房地产信贷隐含的潜在风险正在累积

伴随着中国房地产市场的不断发展和房价的不断的上升，房地产泡沫危机将日益加剧。在这样的背景下商业银行与信托机构的房地产信贷隐藏的风险将非常巨大。比如商业银行的操作风险、借款人的信用风险、商业银行的经营风险以及金融改革和创新的过程由于不确定性而造成的金融风险等等。又比如信托机构对房地产信贷风险意识的缺乏，没有能够对信贷风险进行相对客观、系统、全面的判断以及评估，使得房地产信贷的潜在风险将不断加大，多样的风险将出现于金融体系，并有诸多的隐患随之而来。

房地产信贷有一部分已成不良信贷

由于房地产信贷是一项新的金融产品，受到商业银行、信托机构等金融机构的青睐，成为优质资产。然而随着房地产市场的过快发展，商业银行、信托机构等管理不规范以及房价的不断上涨、企业信用缺失的种种原因，房地产信贷中的部分已经由所谓的“优质资产”转变成了“不良资产”。

这些不良贷款只能说是房地产贷款中潜在不良贷款的“九牛一毛”。一旦对房地产贷款风险的控制力度不足或者是房地产市场的降温，房价走低的话，房地产贷款的质量就将会变差，而不良资产也仍会连续增加。

从总体角度来看，2018年的房地产信贷仍然延续着前几年的增长趋势，虽然增幅出现回落，但仍然高于全部贷款余额的增幅，它所呈现出的风险也依旧没有被很好地控制、不良资产仍持续增加。

房地产信贷风险成因分析

房地产市场过热或泡沫带来的潜在风险

自从2000 年以来，受到国民经济和政策的影响，中国的房地产行业一直保持着迅猛的发展势头，连续10多年来全国房地产开发和完成投资额均保持了26.25%的年均增长速度；商品房的销售额也大大攀升，在一些经济发达地区，房地产市场出现了不正常的投机和过度开发的现象，这也直接导致了上海、北京、广州、深圳等城市的房价在高速地上涨。这一方面说明了中国房地产市场上的供需不平衡，而另一方面也说明了由于受到各种因素的影响，我国的部分地区的房地产市场已经出现了过热，甚至还有产生房地产泡沫的现象。

房地产行业和其他国民经济行业一样，都会有繁荣、衰退、萧条、复苏的周期循环，如果房地产市场出现了衰退，那泡沫就会破灭，肯定会导致房价的暴跌，地产物业也将大幅地贬值，大量的房地产企业会破产，巨额的房地产开发贷款将成为呆账、坏账；同时，一向被视为是商业银行、信托机构等的优质资产的房地产抵押贷款，也会由于抵押贷款购房者没有能力或不愿意继续偿还贷款而成为银行的不良资产；由于金融机构大量资金在房地产业聚集，此时金融机构面临着严重的金融危机，大批的金融机构也会因此而破产。日本90年代的地价泡沫破灭导致了日本经济的十年低迷，大量的银行破产；而1997 年的亚洲金融风暴不仅造成了泰国泡沫经济的破灭，并波及到东南亚和东亚许多国家和地区，对这些国家和地区的社会稳定和经济运行产生了巨大的负面影响；而2008年的美国次贷危机不仅造成了美国自身经济的影响，还波及了整个世界的经济，造成了大量的事业以及全球股市的暴跌。

房地产企业高负债高风险经营造成的信贷风险

房地产业是高风险的资金密集型产业，从拿地到开发建设，一直到销售的整个过程，资金需求量都非常的大，长时期以来，中国房地产企业都是在高负债的杠杆模式下经营，他的自有资本在项目开发的总投资中的比例都不会很高，2004 年有关法律就规定了把房地产开发项目的自有资金的比例从之前的30%提高到35%，并要求在项目竣工验收并且合格之后才能开始进行商品房的预售，这些规定使房地产企业项目开发过程中资金链更加紧张，所以一旦资金链支持不住压力而破裂的话，那大量的开发贷款将收不回来并成为银行的坏账[2]。

除了这些外，房地产开发企业还存在着道德风险，如在异地开发的过程中将其他债务资金或银行贷款用自有资本形态注入到新的项目中，进而形成无资本或者低资本地扩张，在房地产市场一片繁荣的环境下房地产企业经常会对未来楼市的走势产生过于乐观的预期。为了获取更多收益，不惜以超过自身经济实力的方式来进行大规模项目建设和扩张圈地；这些在房地产的开发中已经成为了不成文的惯例，比如大量占用施工单位垫付款和期房按揭的预售楼款，甚至还有一些企业采取假按揭贷款来骗取银行资金进行开发投资等等。这些行为使一些房地产企业的资金链非常的脆弱，因此产生风险的可能性也会大大增加，资金的风险也会大量的集中于银行，因此问题如果一旦出现，那就必然会引发巨大的银行贷款风险。

新房地产金融市场不完善造成的金融市场风险

我国房地产金融市场还处在较早的发育阶段，不管是金融体制的完善，抑或是金融工具的创新，相比于欧美的发达国家，都存在着巨大的差距。因为我国对房地产企业进行上市融资、债券融资、通过房地产信托基金（REITS）进行融资等都会有严格的规定，并且我国金融工具创新不足，这些直接融资渠道的发展尚处于初级阶段，也就造成了我国房地产企业的融资渠道非常狭窄，极大多数的企业主要依靠的是房地产开发贷款，在建工程抵押贷款和预售楼款再投入等融资形式进行房地产开发，据研究机构估算，房地产开发中使用银行贷款的比重高达50%以上，而商业银行、信托机构等机构成为项目开发资金的重要来源。一方面，近年来房地产开发贷款占整个金融机构贷款余额的比重不断上涨，大量的资金集中在了房地产业。而由于我国房地产金融二级市场的建设缓慢，又缺乏分散风险的工具，难以将抵押贷款证券化变为流动性的资产，因此大量的信贷风险仍然会集中在商业银行、信托机构等金融机构身上，没有通过二级市场得到更合理的分散。

房地产信贷风险防范措施

目前,我国房地产信贷业务在经营管理方面存在一些待解决的问题,需要深化改革,建立有效的与市场经济相适应的房地产融资体系、完善房地产消费信贷机制。同时商业银行作为房地产信贷市场的*大贷款人,要掌握好房贷业务风险防范稳健发展的节奏,促进房地产经济的健康发展。

积极拓展房地产融资渠道，对房地产风险进行分散

鼓励房地产的上市和发行债券。贷款部门应当适当放松对房地产公司上市的限制,降低上市门槛,一方面不仅扩大了房地产融资渠道,分散商业银行风险;另一方面,通过上市和发行债券使房地产企业行为更规范、更透明,促使房地产市场健康发展。

推行房地产贷款证券化。通过房地产贷款证券化,银行不仅可以及时把长期抵押贷款资产兑现成持有抵押债券,使抵押贷款的流动性增强,而且当证券化后,抵押贷款资产被资本市场上投资人所共同持有,商业银行不再是唯一持有人,这样在一定程度上也分散了金融行业承担的风险。开拓房地产信托、房地产基金投资风险。房地产信托、房地产基金属于股权投资,可以实现把房地产投资大众化。对房地产企业来说,可以有效降低融资成本,对投资者和商业银行来说,从各自角度出发有效降低投资风险。

规范商业银行房地产信贷的业务流程

首先,以人为本,从源头上防范金融机构的房贷风险。关键在于坚持以人为本,选择一批业务知识全面、政治过硬、风险意识较强的人员上岗,不定期组织房地产信贷人员进行金融、法律、房地产知识的培训,建设一支高素质的房贷业务队伍。另外银行有必要针对其信贷人员制定出一套有效的激励机制,因为信贷人员的努力程度越高,“假按揭”和企业经营不良引起的房贷风险就越可能避免,所以促使信贷人员努力工作,更能够提高银行对房地产贷款风险的控制能力。

其次，严字当头,把好审查关。房地产信贷人员要树立强烈的风险意识,客观、公正地履行自己的职能,坚决抵制各种外来因素对房贷审批的干扰,对客户提供的资料的真实性、有效性和合法性做出定性判断,严格按照房地产贷款发放条件,拒绝任何不符合条件的开发贷款和个人房地产贷款,从严审批。同时要以建立健全严格的信用体系为目标,构筑风险评估防护平台,商业银行可在完善和推进存款实名制的基础上,通过收集客户信用信息建立档案数据库,并实现银行间信息共享,再利用政府部门设立的信用管理体系,对客户收入、债务、税收和诚信行为迅速的掌握,提高信贷审查质量和效率。

*后,强化措施,加强贷后管理。以项目为主线,对开发商项目进行全程追踪管理,开设独立账户,及时掌握开发商工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大企业行为,及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的行为,确保资金专款专用;因户制宜,针对借款人的实际情况,采取不同的清收措施,比如对短期无恶意违约行为的借款人,及时通过电话催款,而对少数恶意拖欠或已经无还款能力的客户则要提出诉讼,*大限度的收回贷款。

积极试行房地产抵押贷款证券化

建立合理的资金筹措机制,丰富融资渠道,以支持房地产信贷的长期发展,是防范房地产信贷风险的基础。无论是从目前我国商业银行的资产质量和资本充足率水平来看,还是从目前房地产贷款的发展趋势分析,房贷款证券化是解决房地产业资金短缺,化解房地产信贷风险的主要方式。

2003年2月21日,中国人民银行发布《2002年中国货币政策执行报告》,首次在报告中提出“积极推进房地产贷款证券化”。证券化不仅能起到降低抵押贷款风险和提高流动性的作用,而且能够发展银行的表外业务,优化银行的资产结构以满足资本充足率的要求,并能变“死资产”为“活资产”,增加银行服务费收入,这些多方面的激励作用都促使银行成为房地产抵押贷款证券化制度创新的第一行动集团。

健全信息传递机制，降低信息不对称程度

健全信息传递机制一是要建立信用监控体系和预警体系,对有不良信用记录的开发商和个人进行通报,采取联合制裁,限制其资金融通。二是要建立公共信息系统和客户信息系统,并实现资源共享。政府应加强对相关信息的收集、登录、整理和分析并通过电子化系统实行资源共享。同时通过法律对信用资料的征集、内部公开和保密加以约束和规范。三是要建立健全信用调查和资产评估机构的管理。

在国外有很多调查公司,这些公司可以对借款企业和个人进行信用调查,降低了信息不对称性,这对于商业银行防范信用风险大有帮助。同时,针对我国目前资产评估机构管理不规范的现状,要加强对资产评估所等中介机构的立法和监督管理,建立市场准入和年审机制,提高评估机构评估结果的可靠度[3]。

总之,做到努力防范房地产信贷风险,加强对金融的监管,规范房地产信贷的操作,对个人信息制度建设积极推进,有利于推动我国房地产信贷和国民经济持续健康发展,并*终有利于和谐社会的构建和“居者有其屋”目标实现。

参考文献

[1]孙丽华.我国商业银行信贷风险管理及对策研究[J].管理视野.2010(1)

[2]唐平.中国房地产金融风险分析[J].金融研究.2017(6)

[3]陆军,李剑.我国银行业房地产信贷风险管理研究[J].金融证券.2017(4)