大连房地产市场4月报：供销齐升，市场回暖态势明显
2020-05-15 15:51 中原地产
★月度总结
供求——供销齐升，市场回暖态势明显
2020年4月，疫情影响减弱，各开发商开盘加推动作频繁，热销项目频频加推，新推入市 30.27 万平 （七区可售量362.66万平，环比 下降 1%。同比 下降 26%）；同时各区域市场恢复活力，全市成交量上升显著（七区成交量49.94万平，环比 上升 41%，同比 上升 18%）；分区域成交量来看，开发区（占比34%）、东部（占比18%）、甘北（占比12%）、金州（占比11%）成交领先；大连七区有效库存为1052.54 万平，去化周期为 24 个月 。
价格——受成交产品结构及高价产品成交较好影响，整体价格平稳运行
大连市七区4月成交均价为1 1 5308 元/ / 平，（受公寓产品成交较好影响，中心区域成交均价环比 下滑1823 元/ / 平；旅顺区域品牌项目成交升温，带动成交均价环比 上涨 1456 元/ / 平；甘北区域本月高价产品成交较好，成交均价环比 上涨 1255 元/ / 平 ，其成交占比：12%）环比 下降 1%，同比持平，其他区域价格保持相对平稳运行。
市场预测——市场重新活跃，未来整体成交量价或将稳定波动
随着疫情影响趋弱，开发商开盘加推动作不断，各区域市场逐步恢复活力；预计未来一段时间，整体市场将持续修复，供需两旺，但受房企拿地成本和限价政策双重制约，成交价格将保持平稳。土地方面，4月开发区成交两宗商住用地；随着疫情平稳，土地市场活跃度回升，5月将有9宗商住用地入市，预计土拍热潮再现。
一、宏观市场动态分析
●政策法规
*2020年4月20日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
*降息＋降准，央行释放长期资金2000亿！
从2020年4月15日开始，人民银行对农村金融机构和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。今日为实施该政策的首次存款准备金率调整，释放长期资金约2000亿元。同时，人民银行开展中期借贷便利（MLF）操作1000亿元。
*国家发展改革委关于印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知
1、督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。
2、推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。
3、促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。
4、推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口。
5、大力提升农业转移人口就业能力。
6、加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度。
*大连市人民政府关于印发大连市户籍迁入管理若干规定的通知
（一）六个开放：针对职称评定、学历、年龄等引进人才落户。
（二）四个取消：取消新市区综合积分落户政策、取消主城区综合积分落户政策中“购买非住宅的，要求有合法稳定住所”条款、取消主城区综合积分落户政策中“就业社保缴费基数”积分指标项、取消投靠落户政策中“参加社会保险年限”条款，以有合法稳定住所为落户基本条件。
（三）四个调整：在主城区综合积分落户政策中：调整“缴纳社保年限、申领居住证年限”积分分值、调整“拥有合法产权房屋”积分分值、调整“年龄”梯度积分*高分值、调整“失信人员”扣分分值。
（四）四个新增： 在主城区综合积分落户政策中新增3个积分指标项，并赋予相应积分分值：新增“新生代农民工”积分指标项；新增“兵役情况”积分指标项；新增本市护理、公交驾驶、消防、殡葬服务、民办教育、保安等特定公共服务领域积分指标项。
（五）一个放宽：放宽税收贡献者落户条件,鼓励我市企业、个人、个体工商户积极依法纳税。
●交通规划
央视聚焦：大连湾海底隧道！建设进入海底基床整平试验阶段
“津平1”轮在“交工3”“交工55”“交工41”3艘拖轮拖带下从停靠码头离泊，缓缓驶入试验水域。通过锚系、拖带等方式，“津平1”轮在指定水域进行调整扎营。精确整平的碎石基床是沉管安全安装的前提条件。大连湾海底隧道计划安放18节沉管，其中13节沉管坐落在岩基上，5节沉管坐落在黏土层中。
大连地铁5号线*新进展：又一区间实现双洞贯通
“大连5号”盾构机在山花街站破土而出，由中国中铁承建的大连地铁5号线山中盾构区间（山花街站--中华路站）右线顺利贯通。山中盾构区间右线全长1833.5m 。至此，山中区间实现双洞贯通。
旅顺签约3大项目 金额达50亿！涵盖产业园、医药和五星级酒店
大连数据湖产业园：大数据产业园将成为“城市大脑”、旅顺引进首家“五星级标准”酒店：大连创元温德姆酒店、普洛斯（大连）医药电商综合产业园：医药电商总部集群辐射东北3个项目完成现场签约，投资总额累计达到50亿元。
2020年甘井子区重点绿化建设项目
西北路绿化升级改造工程全面开工建设，预计11月末全部结束。西北路南起迎客广场，北至土羊高速路下道口，全长9.8公里，新建的大连市体育中心位于该路段的东侧。整个工程计划栽植乔木1840株，栽植球类植物902株，栽植模纹16000多平方米，栽植宿根花卉23870平米，建设街景绿化20处。建设护树池3900米，槐树林1处。工程还将新建笼式足球场1个，新建港湾式公交枢纽停车站6个，广场地4处，新建绿道4400米，新增设小品雕塑10组，体育大道浮雕墙1个。
二、土地市场分析
●土地市场
2020年4月大连市场呈回暖趋势，开发区挂牌并成交2宗商住用地，金州区挂牌1宗商服用地，其他区域均无土地摘牌。
（数据来源：国有土地使用权交易中心）
2020年4月，大连市内各区商品房土地共挂牌11.84万平，摘牌2宗土地共6.70万平，均位于开发区板块，金州挂牌1宗土地，其他区域无土地供应。
●楼面价
4月，开发区成交2宗商住用地，由家房企参与竞拍，土地溢价率均达49%，进入竞配建阶段；大连的土拍场今日又复现往期热度，亦见“回春”迹象。
●标杆房企
2020年4月，无标杆房企拿地。
三、大连七区整体住宅市场分析
●大连七区2020年4月数据呈现
量升价稳，有效库存稳定波动
2020年4月大连七区商品住宅成交金额76.45亿（环比上升39%，同比上升18%），总成交量49.94万平（环比上升41%，同比上升18%），成交均价15308元/平（环比下降1%，同比持平），有效库存为1052.54万平，去化周期为24个月。
●供销价分析
本月成交量上升明显，成交均价环比同比维持稳定
2020年4月大连七区可售量为362.66万平（环比下降1%，同比下降26%）；成交量49.94万平（环比上41%，同比上升18%）；成交均价为15308元/平（环比下降1%，同比持平）；从分区域成交量来看，开发区领跑，东部、甘北、金州区域成交占比较高。
（数据来源：大连中原研究中心）
●存量分析
有效库存为1052.54万平、去化周期为24个月
截止到2020年4月，大连七区剩余量及存量之和高达1052.54万平，按近12月月均成交44.17万平计算，库存去化周期为24个月；预计下月多个项目将加推入市，新增入市量为28.09万平。
四、大连七区细分区域分析
●高新区域综述
供销分析：本月高新区可售量10.19万平，同比下降67.44%，环比下降4.14%；本月高新区成交量4.60万平，同比下降33.04%，环比上升58.08% 。
价格分析：本月高新区成交均价为20899元/平，同比上升15.77%，环比下降2.00%。本月投 资类产品成交量较大，成交单价低，环比小幅下降，总体趋于稳定。
热点事件：本月恒大〃云玺、龙湖〃阳光城〃云峰原著、亿达〃河口湾项目均加推新品。
●供销价分析
2020年4月高新区域成交量稳步回升，受成交产品结构影响，成交均价略有下滑
本月高新区可售量10.19万平，同比下降67.44%，环比下降4.14%；本月高新区成交量4.60万平，同比下降33.04%，环比上升58.08%；受成交结构影响，本月高新区成交均价为20899元/平，同比上升15.77%，环比下降2.00%。
●产品分析
本月投资类产品为成交主力
本月主力成交面积集中在50㎡以下产品，占比32%；单价1.4-1.5万元/平、2-2.5万元/平成交占比*高，均占比32%；总价200万以上的 成交占比*高，占比42%；本月主力购房需求集中于三室产品，成交占比53%。
●存量分析
高新区域市场余量较少，现阶段货量狭义去化周期约20个月
高新区剩余量5.59万平，存量为86.93万平，剩余量及存量之和92.52万平，按近12月月均成交4.67万平计算，狭义去化周期为20个月；预计下月大华锦绣华城加推高层1.66万平。
●中心区域综述
供销分析：本月中心区域新增1.82万平，为公寓新项目入市；
可售量为37.98万平，环比上涨2.39%，同比上涨26.93%；成交量方面，随着疫情好转，公寓产品得到补给，住宅产品和小户型公寓成交表现良好，成交量为2.97万平，环比上217.46%，同比上涨293.31%。
价格分析：本月公寓新项目入市，成交较好，拉低整体均价至21460元/平，环比下降7.83%，同比下降1.86%。
热点事件：恒大中央广场新项目入市。
●供销价分析
公寓产品得到补给，均价受新品影响有所下降
从区域月度数据来看，可售量为37.98万平，环比上涨2.39%，同比上涨26.93%；成交量为2.97万平，环比上涨217.46%，同比上涨293.31%；均价为21460元/平，环比下降7.83%，同比下降1.86%。
●产品分析
区域成交面积以50平以下，单价 15000-16000元/平为主，总价100万以下为成交主力
本月区域成交面积主要集中在50平以下，占比40%，成交单价主要集中在15000-16000元/平为主，占比51%，成交总价主要在100万以下，占比46%，成交户型一室为绝对主力。
●存量分析
新增量1.82万平，当前去化缓慢，有效库存去化需很长一段时间
本月新增为公寓产品，大面积公寓产品持续滞销，使得去化速度缓慢，有效库存去化周期较长。
●东北区域综述
供销分析：本月新增量1.58万平，均为公寓产品；可售量为87.01万平，环比下降6.37%，同比下降8.84%；成交量为8.94万平，环比上升19.31%，同比上升101.09%，随着疫情的好转，各行各业开始陆续营业，逐渐复工，使得成交量明显上涨，预计下月区域市场在新品入市的带动下，成交会稳中有升。
价格分析：本月区域成交均价主要集中在15000-16000元/平之间，占比24%，以公寓产品为主力；其次是18000-19000元/平之间，占比19%，以类住宅大面积公寓产品为主，区域整体均价有升上涨，至19574元/平，环比上升5.52%，同比下降2.82%，预计下月成交均价会在20000元/平左右徘徊。
热点事件：2020年4月11日，恒大迦南公馆加推公寓新品234套，户型面积段39-104平，均价15800元/平（含精装）。
●供销价分析
疫情平稳期，市场逐渐复苏，区域市场量价齐升
从区域月度数据来看，可售量为87.01万平，环比下降6.37%，同比下降8.84%；成交量为8.94万平，环比上升19.31%，同比上升101.09%；均价为19574元/平，环比上升5.52%，同比下降2.82%，各行各业逐渐复工，市场从闭关状态苏醒，去化加速，量价齐升，预计下月区域市场有新品入市，成交量稳中有升。
●产品分析
成交面积121-140平、单价15000-16000元/平、总价100万以下、三室户型成交占比*高
本月区域成交面积主要集中在121-140平，其次是50平以下；成交单价主要集中在15000-16000元/平，主要为公寓产品，其次是18000-19000元/平；成交总价主要在100万以下，其次是241-260万之间，成交户型三室产品为绝对主力。
●存量分析
小户型公寓加推有新增，去化以公寓产品为主，有效库存去化周期约为31个月
本月剩余量为78.07万平，有效库存217.89万平，较上月去化速度小幅提升，以类住宅大面积公寓，以及小户型公寓为主。
●甘西区域综述
供销分析：4月份保利西山林语、摩登公园等项目加推，可售量为11.62万平，环比下降3.17%，同比下降64.80%；随着疫情影响逐渐减弱，区域市场逐步回温，成交量大幅上升，本月成交量2.16万平，环比上升18.03%，同比下降55.80%。
价格分析：本月甘西区域成交均价为16805元/平，同比上涨4.48%，环比上涨3.63%；受区域热销项目成交占比上升及成交产品结构双重影响，区域整体均价小幅上涨。
热点事件：中海阅麓山案名发布、保利西山林语加推8# 84-107平产品、摩登公园加推16#4号房。
●供销价分析
量价齐升，区域市场逐渐回暖
2020年4月甘西区域可售量为11.62万平，同比下降64.80%，环比下降3.17%；成交量为2.16万平，同比下降55.80%，环比上升18.03%；价格为16805元/平，同比上涨4.48%，环比上涨3.63%。
●产品分析
区域成交面积以91-100平、总价141-160万为主，三室户型成交占比*高
主力成交面积集中在91-100平产品，占比44%，单价以15000-16000元/平为主，占比34%，成交总价集中在141-160万，占比54%；区域三室产品成交较好，占比54%。
●存量分析
有效存量不足，现阶段货量狭义去化周期约16个月
2020年4月甘西区域剩余量为9.46万平；区域剩余量及存量之和为44.82万平，按近12个月平均成交2.76万平计算，可供消化16个月；预计下月西府御堂项目或将入市。
●甘北区域综述
供销分析： 本月甘北区域成交量为6.03万平，环比下降3.37%，同比下降11.45%；可售量为10.67万平，环比下降19.47%，同比下降70.78%。疫情影响已微乎其微，区域市场基本已正常运行；成交主要受产品结构影响，有些许下滑。
价格分析：本月成交均价为21803元/平，环比上涨6.11%，同比上涨43.07%；本月由于低价产品稀缺，高价产品持续销售，成交均价上涨。
热点事件：中海锦寓加推、中海公园上城加推、招商1872加推。
●供销价分析
本月供销稳定，成交均价逐步上扬
本月甘北区域成交量为6.03万平，环比下降3.37%，同比下降11.45%；本月成交均价为21803元/平，环比上涨6.11%，同比上涨43.07%；可售量为10.67万平，环比下降19.47%，同比下降70.78%。
●产品分析
成交结构集中在101-120平三室产品
成交面积集中在101-120平，占比31% ；总价段以200万以上为主，占比51%；单价段集中在25000-30000元/平占比37%，16000-17000元/平占比36%；三室产品成交占比65%。
●存量分析
潜在量充足，下月或将迎大幅度补货
区域剩余量及存量之和达71.86万平，按近12月平均成交7.85万平计算，可供去化9个月；预计下月甘北区域将有较大规模补货行为，新增量约12.67万平。
●旅顺区域综述
供销分析：4月，区域可售量继续下滑至35.95万平；品牌项目成交有所升温，区域月成交量上涨至2.66万平，环比上涨37.82% 。
价格分析：成交均价为11033元/平，环比上涨15.20%，品牌项目成交升温，带动区域价格提升。
热点事件：中梁御首府案名发布；金科集美东方项目奠基开工；招商海德学府户型发布。
●供销价分析
品牌项目为主力，成交量价齐升
4月，区域可售量继续下滑至35.95万平，同比上升0.25%，环比下降4.11%；品牌项目成交升温，拉升区域整体成交至2.66万平，同比上涨12.71%，环比上涨37.82%；品牌项目较高的价格拉升本月成交均价上涨至11033元/平，同比下降3.13%，环比上涨15.20%。
●产品分析
成交单价在9000-12000元/平，总价在120万以上占比*大，91-120平三室为主力
本月旅顺客户需求面积段以91-120平为主，占比50%；单价以9000-12000元/平为主，占比54%；成交总价段120万以上居多，占比27%，三室为主力需求户室，占比55%。
●存量分析
有效存量去化速度缓慢
目前旅顺市场剩余量为33.29万平，存量为103.55万平，潜在供应量为174.84万平，有效存量去化周期为50个月，去化速度缓慢，预计5月份区域招商海德学府入市。
●开发区域综述
供销分析：可售量为73.48万平，环比上涨5.27%，同比下降40.43%；成交量为16.97万平，环比上涨47.95%，同比上涨63.33%。区域市场基本已摆脱疫情影响，成交火爆，项目集中加推和入市。
价格分析：成交均价10461元/平，环比下降3.22%，同比上涨1.60%；万科未来之光、富力东堤湾畔和金科集美郡等低价项目热销，拉低了均价。
热点事件：万科未来之光、华润置地海上东方、金科集美郡等项目加推；信元尚府、绿地香树花城二期高层等项目开盘；鲁能泰山9号地入市；阳光城和山河集团拿地。
●供销价分析
区域市场成交火爆，成交量上涨
4月，可售量为73.48万平，环比上涨5.27%，同比下降40.43%；成交量为16.97万平，环比上涨47.95%，同比上涨63.33%；成交均价10461元/平，环比下降3.22%，同比上涨1.60%。
●产品分析
81-120平为成交主力，均价集中在8001-10000元/平
住宅主力成交面积集中在81-120平，其中81-90平*高，占比27%；单价集中在8001-10000元/平，其中8001-9000元/平占比30%，9001- 10000元/平占比32%；总价段81-90万和101-120万占比*高，均为16%；成交产品中三室产品占比56%；低总价刚需产品为成交主力。
●存量分析
开发区区域市场成交火爆，去化周期17个月
本月剩余量56.51万平，存量为158.07万平，有效库存214.58万平，去化周期17个月；预计金湾十里海一期洋房入市，富力东堤湾畔和万科未来之光等项目加推，入市量为2.24万平。
●金州区域综述
供销分析：本月区域新增3.75万平，可售量上涨至95.76万平，环比上涨1.14%，同比下降5.64%；成交量为5.61万平，金州市场热度重归正常，摆脱了之前疫情带来的影响，环比上涨110.11%，同比上涨21.96%。
价格分析：本月成交均价9853元/平，环比略涨0.06%，同比上升3.90%。整体波动幅度不大，略有上涨。
热点事件：保利堂悦、佳兆业悦憬、力标城市首府加推。
●供销价分析
金州区域市场热度重归正常，摆脱了之前疫情带来的影响
金州区域四月，区域内新增3.75万平，可售量上涨至95.76万平，环比上涨1.14%，同比下降5.64%；成交量为5.61万平，环比上涨110.11%，同比上涨21.96%；成交均价9853元/平，环比略涨0.06%，同比上涨3.90%。
●产品分析
金州四月成交主力为三室、80平以上产品，单价集中在9000-10000元/平
产品成交面积集中在80-100平，占比为51%；成交总价集中在70-100万的产品，其中80-90万占比24%，70-80万和90-100万占比分别为18%、21%；而成交单价则集中在9000-10000元/平，占比36%；产品户型以三室为主，占比54%，改善产品成为绝对主力。
●存量分析
金州区域处于缓慢去库存状态
金州区域有效存量为192.12万平，去化速度缓慢；按照近12个月的去化速度，未来有效存量去化周期约53个月；预计万科翡翠之光二期入市；佳兆业悦憬、中梁观澜壹号院等项目加推，入市量约3.00万平。
五、大连公寓、别墅市场分析
●公寓综述
供销分析：2020年4月大连七区公寓产品可售量77.78万平，环比下降6.83%，同比下降24.23%；成交量7.57万平，环比上升11.65%，同比上升76.05%。整体市场摆脱了新冠疫情的影响，市场成交恢复正常，成交989套。本月东部区域新增供应234套。
价格分析：2020年4月大连公寓市场总体成交均价17004元/平，环比上升3.79%，同比上升11.28%，时隔2、3月份，价格重回17000元/平。
热点事件：恒大中央广场开盘；中海锦寓、亿达河口湾、恒大迦南公馆加推。
●月度供销价分析
量价齐升，成交均价重回17000元/平
2020年4月大连公寓产品可售量77.78万平，环比下降6.83%，同比下降24.23%；成交量7.57万平，环比上升11.65%，同比上升76.05%；成交均价17004元/平，环比上升3.79%，同比上升11.28%。
●区域供销价分析
东部区域公寓成交依旧领跑全市
2020年4月大连公寓产品新增供应714套，成交989套，其中东部区域成交套数居首位成交575套，为本月公寓成交主力区域。
●产品分析
小面积、低总价产品为本月成交主力
2020年4月大连公寓市场以50平以下小户型为主，占比50%；成交总价主要集中在70万以下，占比42%。
●别墅综述
供销分析：2020年4月别墅市场开始逐步回暖，可售量49.64万平，环比下降0.04%，同比下降12.54%；成交量为2.47万平，环比上涨32.09%，同比上涨30.69%；远郊小面积、低总价产品占据市场，合院和联排产品为成交主力。
价格分析：4月高新区域成交较好，拉升均价上涨；成交均价为19007元/平，环比上升12.20%，同比下降11.90%；150平以下产品为市场主力，占79%，其中121-150平 占比*高为29%；成交总价集中在300万以下，其中151-300万占比63%；成交产品中合院产品*高，占34%，其次为联排，占33%。
●供销价分析
市场逐渐回暖，成交量和均价均小幅上涨
4月可售量49.64万平，环比下降0.04%，同比下降12.54%；成交量为2.47万平，环比上涨32.09%，同比上涨30.69%；成交均价为19007元/平，环比上涨12.20%，同比下降11.90%。
●区域供销价分析
成交集中在远郊区域，高新区域本月成交涨幅明显
全市别墅新增供应92套，其中信元尚府推出72套联排，招商雍景湾推出20套叠拼；共成交185套，环比上涨40.15%，同比上涨14.20%；本月高新龙湖云峰原著和旅顺山麓春秋成交情况较好。
●产品分析
远郊低总价产品为成交主力，联排和合院产品*受青睐
150平以下产品为市场主力，占79%，其中121-150平占比*高为29%；成交总价集中在300万以下，其中151-300万占比63%；成交产品中合院产品*高，占34%，其次为联排，占33%。远郊区域小面积、低总价产品受市场青睐。
数据来源：大连中原研究中心
