浅谈洋房起源及大连2049规划对楼市的深远影响

购房网：

张总您好，网友*近针对近期的土拍、学区、品质洋房等问题委托我向您提问，大连现在很多项目都推出了洋房产品，在您心中什么样的房子算真正的洋房？洋房有哪些硬性的标准呢？

全国著名房地产营销专家

大连鸿举房地产营销策划有限公司董事长 张鸿举：

其实说到洋房我认为这是一个老话题新故事，为什么这样讲呢，其实在我印象当中上海有三个洋房比较出名，它分别是孙中山的故居，蒋介石的故居，蒋介石的故居还有一个非常好听的名字叫爱庐，再就是张爱玲提出过的，我印象当中，这个洋房不仅仅是一个欧式建筑，它的英文单词叫GardenVilla，有园林家加别墅这一概念，包括我们后期大家一再炒作TownHouse，这都属于洋房的概念。

但洋房分广义和狭义，狭义的洋房就是一种类似别墅的产品，一般三到五层，周边园林景观非常好，房子本身有退台、露台，园林酒吧，三面四面采光的标准，而且建筑符号带着明显的欧式或者文艺复兴风格，这才是洋房。那么这几年我们反复提到的洋房实际是广义上的洋房，或叫现代意识的洋房，现在这种洋房一般指十一层以下的多层住宅，但这种住宅，不像我们大连*早一批住宅，只要五层六层不超过七层，都叫洋房，其实不是这样的，洋房它首先应该具备这四个条件，第一它不是郊区的，而且是要在市中心地段好一点，比如说比邻公园，比邻湖、比邻海、比邻大的风景园林景观，它是在市内，第二点房子并不太高，应该是在六层以下为标准，一楼要有一个大的花园，二楼有退台，三楼有阳台，四楼有晒台，基本是一种层层退让的标准，而且房间内要有飘窗，采光好，房子要方正，布局合理，而且面积应该适当大一点，所以这几年大家看到大连好多市内洋房产品相对于周边都比较贵一些，这是有道理的。

第三个，洋房产品既然叫洋房，他可能在建筑风格上有他的一个特定的符号，比如现代风格也好、新古典也好，还是复兴文艺风格也好，肯定有他的符号，第四个就是既然就叫做洋房，现代化的洋房他包括他的物业配套，包括整个价格体系，包括车位搭配，肯定是有一个标准，那洋房标准肯定是车位得一比二以上，满足这些条件才可以说成为现代的洋房，或者说是广义上的洋房。

购房网：

英国前首相丘吉尔说过，不要浪费任何一场危机，每一场危机背后都蕴藏着机会，危机越大，机会也就越大，是不是可以给我们购房者一些建议，用这个来适用于我们当下对冲通货膨胀？

全国著名房地产营销专家

大连鸿举房地产营销策划有限公司董事长 张鸿举：

刚才主持人提到危机，在我看来是这样的，危机第一个危是危险的危，但第二个机是机遇的机,比如说这次新冠疫情，大家之前有个词叫租售同权,那么这次疫情出来之后，发现完全不是这么回事儿，比如说我是小区业主，尽管我的房子十四平方米，但我是业主，我可以回到家里进行隔离，即便我租了个一百四十平的房子，对不起，你是租客，不可以进入小区。那么在这个这个很现实的残酷的事实面前，租售同权成立一句口号话。

那么这句话也摆明了几个很浅显的道理，我认为刚才丘吉尔的话也是有道理的，机遇大于危险，为什么这样说，首先就是我们熟悉房地产行业，那么这个随着疫情时期结束之后，我们国家为了快速的完成经济下行的趋势，那么大量的经济刺激经济措施出台，包括广义上的货币，换句话说就是大家的钱，热钱进入了市场，那么在抵御这种热钱，如何不让货币贬值，我认为投资不动产，包括投资房产是*有效的抵制通货的一个措施，大家可能记得2008年以美国雷曼兄弟倒台为标志，当时我们国家放出来了四万亿，再加上影子银行，这些钱大概有八到十二万亿这一规模。那么是2008年到2020年，这个钱有多大规模呢？我之前看了一个数据，说这个钱可能要超过了二百万亿，那也就是说从二百万亿到十二万亿。大家可以想想，翻了十倍，那也就意味着你2008年的钱到现在至少贬值了十倍，但是大家注意到这房子，2008年的房子，到2020年房价还是涨了很多。

所以这样来看就是不动产*的价值要远远高于这个货币贬值价值，像我们大连这种城市，它可能还尴尬一点，在北上广深，包括距离我们近一些的青岛，和其他的南方一些城市，房地产的巨大价值冲抵了货币的价值，这可能更明显一些，所以我说这是第一点，第二点就是各个行业一个重新洗，。大家也看到了，虽然传统的行业，比如说像旅游，其他一些行业群众密集型的行业，包括桑拿等，其他很多行业可能差一点，从明星导演到旅行，大家纷纷带货到电商，包括现在我们说起来这个有了烟火气，地摊经济也起来了。这个对这样的行业反而说人家说是有机遇，就从这一点上来说，这个肯定是机遇大于危威胁。第三个我认为就是这个作为普通的购房者来说，有房子就是合适的，无论是自己是刚需还是刚改，还是婚房，还是养老，还是其他的包括孩子上学的考虑，我感觉这都是目前来说都是一个非常好的机会。我们认为大连目前这个房价还没有像其他城市涨得很厉害，这个时候该买的时候要买要当机立断。

购房网：

大连近期公布了2049远景计划，您认为这样的规划对大连城市有哪些更为深远的影响？可以列举几大板块给我们的购房者推荐一下。

全国著名房地产营销专家

大连鸿举房地产营销策划有限公司董事长 张鸿举：

咱们大连2049远景规划人大会议已经通过了，对2049年的规划大家进行了热烈讨论，从这个专业的角度看，我认为2049的其实线路很清晰，他规划了城市发展当中有几个组团，然后找个厂子，在空间的布局在定位上都有了清晰而且很明确的一个的签署标志。

我一直认为像大连这样的城市，在整个东北亚的背景来说，大连被称为东北门户在大连比邻日本、韩国、朝鲜，在整个国际区域当中有着先天的优势，又是我们东北一个门户，换句话说，东北发展无论如何让都绕不过我们大连。几个南方朋友，大家在商务洽谈的时候，大家也提到过一个标准，就是整个东北来说，*值得投资的城市只有两个，这两个城市恰恰都在我们辽宁省，一个是沈阳，一个是大连，而且相对来说，大连这几年的应该是他受累于整个东北三省的经济严重不景气，也拖累了我们，大连经济是一枝独秀，在这种大背景下，一个城市要想一枝独秀也是很难的。

那么这个2049规划刚好在这种成本背景下，呈现在人们面前，那应该说这体现了这个国家领导层面，包括市政府市委市政府这个层面，对我们未来的城市应该说远景可期。那么从房地产角度，我倒是认为是这样的，大连这个城市，因为城市的核心总量不是很大，大连的陆域面积才一万多平方公里，海域面积将近三万平方公里，那就这种换法，因为这个城市比体量比较小，我觉得在2049年规划当中，第一个收口的板块，我认为还是在市中心核心板块，包括青泥洼桥，中山广场，东港。其中我着重说一下东港板块，就目前的东港的环境，东港的人气背景，包括东港之前这几块土地，我个人认为都要还有远远的还有没有进入价格的高区，东港按照一线城市的发展背景，东港的房价应该是才五万块钱左右，是没有问题，而且这个房价也很很快就逼近这个价格区间，这是中心这块儿。

第二个值得关注的板块，我认为钻石湾板块还是可以的，按照这个2049的远景规划，这个板块属于叫一湾两岸，而且它是很难得的南向面海，这是在大连的传统区域里边儿还是很难得的，但是钻石湾受累于周边其实像造船厂和其他一些环境限制，有它的一些先天不足，因为本区域内各家开发商各自为政，产品同质化非常严重，包括现在有近期有些开发商的那个摘地，他们需要如何做好产品，做好规划，甚至包括营销，这都是一个问题。

那么第三个板块，我觉得可以关注一下自贸区内的小窑湾板块，那么前段时间到小窑湾去看了一下，有几个项目做的都不错，包括金湾、金科、融创、新希望、万科的项目做得都非常好，就是以对小窑湾未来的期望，顺便想想房价支撑在每平方米三万块钱左右没有问题，那么大家回头倒推，如果小窑湾已经都涨到三万块钱了，那市中心的话肯定是五万块钱是没有问题的。