土地快讯：龙湖斩获学区地 中海挺进川甸街

首先，恭喜"龙湖、中海"竞得两块宝地 ！！！☺

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大城（2020）-17号（海口路），龙湖以总价113590万元（溢价21%）、计容楼面价15433元/㎡，可售楼面价18576元/㎡。

大城（2020）-18号（川甸街），中海以总价124265万元（溢价27.7%）、计容楼面价13962元/㎡，可售楼面价14741元/㎡。

进入四季度的大连，土地放量集中度很高。前有甘西神盘140（昨天地铁四号线施工招标完成）、后有金普北九里，可谓遍地开花。但也着实考验了临近年终各房企的财务压力，能在这个时点掏钱买地，都是有两把刷子。

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两块地好在哪？

海口路地块：

其实可以定义它为泛钻石湾板块，钻石湾能享受到的配套红利，它也多少可以沾点光：地铁5号线、轻轨3号线加站（梭鱼湾站）、海底隧道、光明路延伸工程等等。城市界面不如钻石湾更有潜力，但它享有的却是钻石湾区域不能拥有的：80中主校（学区的重要性可以翻阅我们早期的文章，这里不做赘述）。

周边的二手房价格已经说明一切，全市学区限流的大背景下，房价会有一定的打压。但房价的硬通货又是什么呢？目前地块的竞品新希望，学区概念的小户型去化迅速，本地块的定位方向应该也给大家做足了正面的参考。

小编认为，该地块对比新希望在环境（老棚户区、金三角市场、飞机航道噪音）及指标（需建社会停车场、回迁房、租赁用房）略胜一筹，除需要给交通集团配建43000㎡公交枢纽外，容积率约1.2，适合打造改善类产品，有灵活的发挥空间。

川甸街地块：

成熟的不能再成熟的沙河口老城区，也可以说它有点太老了，老到好多年轻人都没来过这里。抛开土地素质不说，在沙区找到能拍卖的地都很难。二手房龄大多在15年以上，是大连三大传统重度集中居民区之一（绿波、炮崖子、泉水），2KM半径常住人口约20万人。

回想一下，泡崖板块里曾经堪称大连“现象级”楼盘的华润24城，从均价13000元/㎡卖到了24000元/㎡，你还担心这地方没人买吗？没人来改善吗?

小编认为，该地块虽处在老城区且配套老旧，但山体抬地的地形有利于打造与世隔绝的高端社区和高附加值产品（地下赠送、退台洋房等）。在外有浓浓的烟火气，归家有满满的仪式感（可借鉴绿城桃源里）。

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说说地块指标！

海口路地块：

占地：5.83万㎡，建面：11.66万㎡。

配建：43000㎡公交枢纽（与绿城竞得东北路大柴地块模式相同，公交集团按成本价回购），7200万㎡共有产权房（80套*90㎡），2600㎡幼儿园等、2650㎡配套。

实际可售的面积，只有58800㎡的住宅+ 2350㎡商业，在不包含以上配建等成本情况下，可售楼面价已经达到18576元/㎡。

川甸街地块：

占地：4.80万㎡，建面：8.90万㎡。

配建：无偿还建一处配电站，且在新配电站建成前保证原配电站正常供电；无偿还建600㎡人防工程；1020㎡幼儿园、2155㎡配套。

实际可售的面积，只有76300㎡的住宅+ 8000㎡商业，在不包含配电站、人防工程、配套商服、幼儿园、代建道路等成本情况下，可售楼面价已经达到14741元/㎡。

看完以上指标，是不是感觉事情也不是想象中那么简单？确实，这两块地肩负的压力还是不小，但这也并不影响它们入市时可以卖出高价。

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能卖多少钱？

这部分才是大家*想看到的，到底能多少钱开盘？

上文提到，两块地在不包含其他配建成本下，可售楼面价已经分别达到18576元/㎡、14741元/㎡。加上配建成本、开发成本、税金、各种费用后，按照8-10%的利润（大多数房地利润红线）反推。

海口路入市时，预测入市价在33000-35000元/㎡；

川甸街入市时，预测入市价在26000-28000元/㎡；

若出现极限高低配产品(叠拼等)，价格还会有一定提升。

一切顺利的话，两个项目预计会在2021年的中旬开盘入市。

敬请期待  ☻

来源：微信公众号来自达里尼