市场 | 2021年8月全国楼市月报

1、楼市头条

关注全国*热楼市信息

央行发布多条房地产金融相关政策，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性

8月3日，人民银行上海总部召开2021年下半年工作会议，部署下半年工作：执行好稳健的货币信贷政策，继续稳妥实施好房地产金融审慎管理，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

8月10日，中国人民银行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》，指出：牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

8月18日，中国人民银行、发展改革委、财政部、银保监会、证监会、外汇局公布关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见。明确债券发行应符合国家宏观经济发展和产业政策，匹配实体经济需求，限制高杠杆企业过度发债，强化对债券募集资金的管理。

8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

8月31日，住建部发布实施城市更新行动中防止大拆大建的通知，坚持划定底线，防止城市更新变形走样。严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建，严格控制大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。坚持应留尽留，全力保留城市记忆，保留利用既有建筑，保持老陈格局尺度，延续城市特色风貌。

上海发布二手房贷款申请房价标准，杭州、惠州限购升级

上海：8月9日，上海发布二手房贷款申请房价标准。从有关部门获悉，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

浙江：8月5日，杭州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》

限购加码：①落户未满5年需满足限购范围内连续2年社保限购1套（原不限社保）；

②非本市户籍家庭，需满足限购范围内连续48个月社保/个税（原3年起）；

③落户临安区、建德市、桐庐县、淳安县未满5年的，需落户满2年且满足连续社保24个月。

公证摇号加码：扩大摇号范围、刚需倾斜加码、社保排序未入围者在摇号结果公示后方可登记其他项目。

加强销售管理：市区公证摇号过程中，存在虚假信息、瞒报、干扰公证摇号等，3年内暂停其购房资格（原1年）。

广东：8月9日，惠州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》

①临深区域大亚湾、惠阳非本地户籍限购一套；

②实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等土地出让方式；

③管控高价盘价格；

④超出“三道红线”以及存在重大失信行为房企不得参拍；

⑤严格执行新购住房三年限售。

内蒙古及河南进一步加大住房公积金监管力度

内蒙古：8月10日，内蒙古发布调整公积金贷款的通知。内蒙古将对购买第二套住房的缴存职工，在办理住房公积金贷款时，贷款利率按照同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。

河南：8月23日，河南省发布《进一步加强对逾期住房公积金个人住房贷款管理》。通知提出，进一步加大住房公积金监管力度，有针对性地解决住房公积金个人住房贷款存在的问题；加强住房公积金个人住房贷款管理，强化风险管控，防范住房公积金资金风险；严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房；严格审查借款人申请资料，核实借款人主体资格、住房公积金缴存情况、还款能力、交易真实性、抵押真实性等要素，加强异地住房公积金缴存信息核实，合规合法办理住房公积金个人住房贷款手续。

宁波发布人才发展十四五规划，广州调整人才及港澳居民购买商品房政策

浙江：8月4日，宁波市人民政府发布《宁波市人才发展“十四五”规划》，规划明确指出：

①人才总量目标从2020年底的228.5万人新增至超285万人；

②打造全方位的人才安居支持体系，除购房补贴、人才优先购房、加大人才建设力度外，将试点集中建设面向高层次人才的共有产权住房。

广东：8月17日，广州市发布《关于调整人才及港澳居民购买商品房政策的通知》。

广州南沙人才卡A卡、B卡的持卡人才，可在符合广州市商品住房限购总套数规定（户籍家庭2套、单身1套；非户籍家庭和单身1套，且能提供购房之日前1年在南沙区连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，不得补缴）的前提下在南沙区范围内购买住房；广东省人才绿卡的持卡人才，购买住房按照省、市相关规定执行。

2、土地市场

追踪市场源头动向

全国市场土地供应总体跌多于涨，全国土地成交整体呈下降趋势

8月全国土地供应总体跌多于涨

一线城市：北京、广州、深圳8月无土地供应，上海土地供应涨幅达357%；

新一线城市：整体下降态势明显，除西安、南京、长沙外均下降，其中南京涨幅高达780%，沈阳、武汉8月均无土地供应达；

二线城市：呈下降趋势，其中南宁跌幅达104%，上涨城市中，常州涨幅明显，达517%。

8月全国土地成交总体呈现下降趋势

一线城市：除北京无成交土地外，其余三城均下跌；

新一线城市：涨跌参半，其中青岛涨幅*高，达91%，武汉、沈阳均无成交；

二线城市：全面下降，仅南昌上涨，涨幅为100%。

3、新房市场

直击楼市数据反馈

全国新房供应涨跌参半，新房成交整体以跌为主，一、二线城市供应上涨

8月全国新房供应涨跌参半

一线城市：整体跌涨参半，其中上海跌幅明显，为78%，北京、广州涨幅分别为41%、36%；

新一线城市：整体上涨，其中重庆涨幅高达750%；武汉、南京、沈阳等城市下跌，其中南京跌幅达到99%；

二线城市：整体呈下跌趋势，仅四城上涨，其中太原涨幅高达213%。

8月全国新房成交以跌为主

一线城市：涨跌参半，上海、深圳上涨，北京、广州下跌；

新一线城市：整体呈下跌态势，其中佛山、沈阳跌幅达41%，杭州涨幅*高，达65%；

二线城市：整体呈下跌趋势，常州跌幅*高，达41%；上涨城市中厦门涨幅出色，达52%。

全国新房均价涨跌参半，一线城市上涨明显

8月全国新房市场新房均价涨跌参半

一线城市：整体上涨，仅广州新房均价小幅度下跌，跌幅9%，深圳涨幅*高，达34%；

新一线城市：涨跌参半，其中杭州涨幅*大，达11%，在均价下跌城市中，佛山跌幅*大，达5%；

二线城市：整体呈现下跌趋势，其中南通、宁波跌幅明显，分别为10%、11%；上涨城市中，南宁、济南涨幅明显，分别为15%、14%。

4、房企融资

观察楼市主体运营状态

8月房企融资共计人民币1082.24亿元，环比上升45.53%

2021年8月，同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计1082.24亿元，环比上升45.53%。其中，债券融资金额占比上升1.6%。

境内银行贷款融资额成为本月融资总额第一，其他债权紧随其后位居第二

境内银行贷款排在融资总额第一位，本月共发行59笔境内银行贷款，融资总额483.03亿元，占比44.63%，环比上升187.74%。

其他债权融资位居第二，本月共发行26笔其他债权融资，融资总额230.24亿元，占比21.27%，环比上升32.19%。

公司债融资金额位居第三，本月共发生了9笔公司债融资，融资总额为181.52亿元，占比16.77%，环比上升3.06%。本月发行的公司债期限为1-8年，发行利率范围为2.75%-11%。

8月房企融资以人民币为主，房企融资利率主力范围为3%-5%。政策针对房企去杠杆、控债务的监管持续升级。股权融资方面，融资总额为6亿元，占比融资总额0.55%，环比下降62.49%。本月股权融资金额大幅下降。其中本月无境内再融资。海外配股融资为6亿元。海外配股融资方面，除本月6家上市房企进行了股票期权计划融资外，保利置业和旭辉控股以股代息发行新股，分别融得1.07亿港元和5.91亿港元，折合人民币0.89亿元和4.91亿元。

部分房企现金流依然承压，而财务相对稳健且有国企背景的企业则更易获得融资。据中国银行保险报披露，由于融资端口收紧，且购房利率上浮等因素导致房企销售回款放缓，未能及时偿付债务，多家上市银行房地产业不良贷款率出现攀升，因此银行在贷款投放上对房企会有一定筛选要求，未来拥有稳健的财务表现及未踩三道红线的房企，无论在融资渠道或融资成本上都将具备一定优势。总体来看，政策坚持“房住不炒”基本基调，以房地产金融为抓手，未来房企发展将以“稳”为胜，一方面注重自身运营情况，增强自身“造血能力”，另一方面良好运营情况更易获得资本市场青睐，从而形成良性循环，进一步推动房企的分化。

本月融资成本*低的为中国海外发展发行的5亿美元2.75%的第三期公司债券，融资成本*高的为中梁发行的总额为1.5亿美元，2022年到期的公司债券，利率为11%。

4、楼市漫谈

把握未来市场风向标

国家出台多项政策及通知，完善住房保障体系，确保全体人民住有所居

1、2021年8月31日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，整体围绕“努力实现全体人民住有所居”的有关情况，并答记者问。

①“十四五”加快完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。保障性租赁住房重点还是要解决人口净流入的重点城市，主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题。

②全面落实房地产市场长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制。

③城市更新控制大拆大建，控制住房租金涨幅。

④加快推进老旧小区改造，解决群众“急难愁盼”问题。

2、我国住房发展取得了巨大成就，建成了世界上*大的住房保障体系。

①目前已累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套。

②帮助2亿多困难群众改善住房条件。

③低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善。

3、住建部正式印发实施《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，防止大拆大建，不大规模、强制性搬迁居民。《通知》指出，第一,要划出城市更新重要底线；第二，要保留城市记忆；第三，稳妥推进城市更新。

调控次数破新高，至2021年8月已达400次，房地产政策核心仍是收紧

根据中原地产研究中心统计数据显示：2021年房地产调控累计突破400次；2021年7月密集调控政策高达66次；截至8月22日，平均每月超过50次房地产调控。

2021年房地产调控次数全面刷新历史记录。从中央到部委到地方，2021年7月调控政策次数刷新年内*高纪录。就此国家调控政策频率体现了房地产政策的严格趋势。

整体来看，今年以来，全国房地产调控政策井喷，核心特点是收紧，包括住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房等。其中，约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个*重要特征，体现了在房地产调控一城一策的基础上，住建部的督导作用在加强。

2021年上半年已经有广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市被住建部不同程度约谈督导，预计下半年房地产调控从严趋势不变。

摘自：“同源楼市”公众号

文章来源：同策地产智库

作者：地产小智