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大华紫悦府

2022年大连房地产市场运行报告

2023-01-13 18:54 新峰

如果说2021年大连房地产市场是“半程明媚半程雨”,那么2022年就是大旱望云霓。2022年,可谓官方、房企、中介、客户等房地产行业参与者均经历了近十年来的低谷。

2022年,房企“活下去”的目标更加深刻,持续的资金紧张导致裁员,而投资等一切“花钱”的动作基本停滞。大连土地市场遇冷受挫,供应大幅缩减,基本只有央企、国企及地方城投“托底”接盘。商品房市场上,热点板块的供需矛盾尤为严重,无法支撑市场规模,同时项目“以价换量”持续全年,多轮降价促销,叠加客户收入预期不断下降,对楼市的预期一降再降,观望情绪持续加剧,供需陷入怪圈。

2022年房地产市场已经见底,2023年破局迫在眉睫!坚持房住不炒的同时,提高经济活力、稳定市场预期是主流
声音。

 

2023年潜在上市项目

2023年潜在上市项目18个,比去年增加3个。分区来看,金普新区7个,增加1个;核心三区7个,增加4个;甘、高不变;旅顺口区减少2个。

 

一、房地产市场宏观政策环境

政策关键词-三调LPR

为刺激市场需求,今年央行三次下调贷款市场报价利率(LPR),至*后一次下调,较21年12月份,1年期
LPR下调15个基点至3.65%、5年期以上LPR下调35个基点至4.3%。

 

政策关键词-利率下调

5年期以上LPR是房贷利率定价的“风向标”,很大程度上关系着房贷利率的变动。随着5年期以上LPR的下调,商业银行房贷利率也将持续下调。

政策关键词-金融支持

金融“三支箭”齐发,涵盖需求端和供给端,给予全方位的金融支持;同时,政策方向已从“保项目不保房企”转向“保项目与保房企并行”,房企金融风险下降。

政策关键词-应出尽出

近300省市出台近600次鼓励政策,“五限”松绑、降首付、提高公积金贷款额度、购房补贴等放松政策应
出尽出,密集出台且力度愈渐加大,政策空间从三四线城市覆盖到一二线城市。

政策关键词-保交楼

大连政策

2022年大连发布“520”调控政策,在限购方面调整幅度较大,限售、限价也有所提及,但并没有全面放开。
限购区域缩小、限购产品范围缩小及限购条件放宽,对刚需、改善客户利好明显;二手房非限购有利于市场的良
性流动,缩短以房换房周期;结合之前的户籍政策、人才补贴政策、公积金政策等,多方面降低留连门槛,有利
于吸引人才。

01-政策迎来放松,高新区、东港及二手房取消限购

大连520新政是在大连房地产市场经历连续10个月低迷期的情况下发布的。

本次政策在限购方面调整幅度较大,限售、限价也有所提及,但并没有全面放开。

02-7月公积金建立个人住房公积金*高贷款额度动态调整机制

03-落户条件全面放开

5月24日,大连市发布《关于全面放开落户条件的通知》,6月1日起施行

04-10月起首套个人住房公积金利率和商业贷款利率下调

10月9日,大连市住房公积金管理中心发布《关于调整首套个人住房公积金贷款利率的通知》。

根据2022年9月30日中国人民银行有关决定,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率,现将有关事宜通知如下:

(1)下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别为3.025%和3.575%。

(2)2022年10月1日(含)以后发放(含已审批未发放)的贷款执行调整后的利率;2022年10月1日之前已发放的贷款,贷款期限为1年的,执行原借款合同利率,贷款期限在1年以上的,自2023年1月1日起执行调整后的利率。

以目前*近一期的五年期以上LPR(4.3%)计算,首套商业性个人住房贷款利率下限降至3.95%,若2022年底前LPR调整,实际下限随LPR同步变化。二套利率保持4.9%不变,执行时限从10月19日到12月31日进行阶段性调整。

05-2023年1月起契税*高税率调降至3%

2023年1月1日起,居民在大连市承受第三套及以上非普通住房、非住房、土地权属,以及单位承受房屋、土地权属的契税税率由现行的4%调整为3%。至此,大连市契税*高税率由4%调降至3%。

本次政策调整涉及的范围包括四种情形:一是居民在大连市承受第三套及以上非普通住房;二是居民承受非住房,例如公寓等;三是居民承受土地权属;四是单位承受房屋、土地权属,这些契税应税行为由原来适用4%税率调整为3%,下降幅度达到25%,单位和个人的税收负担大大减轻。

06-大连高校毕业生就业创业补贴*新*全汇总

 

大连规划——城市更新

《大连市城市更新专项规划》以存量“创新”与存量“焕新”为主线,提出“发展创新•城市焕新”的城市更新总体目标,活力创新、幸福宜居、人文海湾、绿色生态及韧性智慧五大愿景。提出“一湾两极,五廊多点”的大连城市更新结构布局。

一湾两极

强化大连湾沿湾区域作为未来城市更新的主引擎,以梭鱼湾、大连石化厂区域作为产业发展

转型极点,以大连老城区作为城市焕新提升极点。

五廊多点

依托“一湾两极”,形成贯穿大连主要建成区域的五条城市更新廊道,包括:梭鱼湾-老甘井子-周水子-辛寨子产业转型创新廊道;大 连湾-金普南-金马路-金石滩产城融合创新廊道;小野田-周水子-机车厂-星海湾-七贤岭综合提升发展廊道;大连湾-大连老城-大连南岸城市品质 提升廊道;哈大沿线城市提升发展廊道。

四类更新空间分区

(1)重点改造区,全面更新改造,以优化城市功能,导入优质产业,全面实现片区转型发展为主要方向。

(2)鼓励改造区,“留拆建”并举,以改造衰败功能/地区,保障民生服务,补齐城市短板,引导产业提升,焕新片区活力等为方向。

(3)敏感改造区,保护优化、保改结合,以解决城市安全,修复空间本底,修补生态伤疤,保护历史文脉等为方向。

(4)一般改造区,以改为主、整治提升,以微改造、老旧小区/厂房/商铺综合整治提升、功能置换、环境品质提升,风貌街区修复等为方向。

大连规划——英歌石科学城

高新区:大连英歌石科学城,高新区产业布局继续西进风电园 氢能园

2月25日,大连英歌石科学城规划建设领导小组办公室举办英歌石科学城项目推介会。

英歌石科学城位于大连高新区西部,总面积44.3平方公里,集中建设区面积约12.5平方公里。英歌石科学城定位于建设具有国际影响力的创新策源中心,打造重要的国家战略科技力量、全球领先的洁净能源创新中心、高端创新要素汇聚枢纽和科研经济策源地。

按照科学城规划发展战略,打造实验室研发区、产业孵化区、中小试基地、商业服务区、配套居住区五大功能区。

9月22日,大连英歌石科学城新一批实验室启动。此次启动的实验室项目,建筑面积39万平方米,总投资约57亿元。包括能源催化转化全国重点实验室、辽宁滨海实验室、辽宁黄海实验室、海岸和近海工程国家重点实验室、生命健康实验室及低碳催化技术国家工程研究中心、膜技术国家工程研究中心等一批高能级的科研机构和科研平台,以上项目将在2023年底全部交付使用。

 

大连规划——轨道交通

 

大连规划——教育

大连:中山区、甘井子区、高新区共12所配套学校在建及代建

金普新区:金州金牌教育园项目开工建设 2023年9月小学部投入使用

7月15日,金州金牌教育园项目在金州产业新园举行开工奠基仪式。项目总占地面积10.9万平方米,总建筑面积9.9万平方米,总投资7.83亿元,是一所集幼儿园、小学、初中为一体的综合教育体。小学部计划于2023年9月建成投入使用,中学部及幼儿园计划于2024年9月建成投入使用。

金普新区:逍遥湾金牌教育园全面投用

9月21日,大连二十四中学金普学校新生入校,这标志着逍遥湾金牌教育园全面投入使用。

作为大连市重点民生工程,逍遥湾金牌教育园总投资额约18亿元,总建筑面积为19.7万平方米,可容纳114个班级,6500余名师生。

金普新区:九龙汇小学、春蕾小学9月1日正式开学

中建安装旗下东北公司承建的金普新区九龙汇小学、春蕾小学正式竣工。九龙汇小学建筑面积13704.16平方米,春蕾小学建筑面积13304.35平方米,两个小学均为24个班型。

 

大连规划——重大项目

 

二、土地市场运行表现

 

土地市场-年度走势

土地市场“国进民退”整体低迷,量价双降,供求量均为近五年*低。

七区年度居住用地供应量跌超四成,成交量跌超六成,成交率仅为55%。2022年主城区成交严重下滑,仅成交5宗居住用地。

楼面地价下降,成交总金额缩水超七成;楼地差微降。一方面,成交区域以金普新区为主,占比87%,且全部底价成交,区域成交结构拉低整体均价;另一方面,全市地块溢价率保持低位且宗数少,全年仅2宗高新中心板块宗地溢价成交。

土地市场“国进民退”且不断降温。由于房地产市场下行,各开发商受到市场环境、资金流动性危机、投资策略调整等因素影响,拿地态度谨慎,拿地意愿减低。

土地市场-月度走势

上半年零星成交,下半年真空期后迎来年底翘尾。

成交周期性明显。1-2月甘区宗地流拍,土市开局遇冷;3月金普土拍活跃,市场逐步回暖;4-7月为全年活跃期,2宗高新中心板块用地溢价成交;8-11月,受疫情及整体经济环境影响,供需两端走弱,形成市场成交空白期;12月迎来全年成交小高峰,供地主要集中在金普新区,以城投/国资片区性拿地为主,同时中山区成交2宗非填海居住用地。

楼面地价受区域结构影响明显。全年主城区成交5宗用地,仅高新中心板块2宗用地溢价成交(华润溢价35%,中海溢价24%),且可售楼面价位居全年前两位(华润18204元/㎡,中海17066元/㎡),中山区2宗居住用地可售楼面价约1.5万元/㎡(相对较低)。其余成交用地,全部集中在金普新区,且底价成交。

土地市场-区域表现

金普新区为土地市场重仓,成交建面占比近九成;高新区可售楼面地价创新高,中山区、甘井子区下降。

金普新区近五年份额逐年上涨。2022年金普新区占比达到87%,其中开发区小窑湾(成交宗数*多,5宗)和金州北部(成交面积*大,超44万㎡)为主力板块,远洋、华润等品牌房企,以及一方、光伸、金湾等本土开发商,持续深耕。

区域分化明显。甘区降幅较大,全年供地13宗,仅底价成交1宗袖珍地块;高新区时隔18个月再次放量,成为品牌房企聚焦之地,楼面地价创新高;中山区年尾“翘首”成交2宗;西、沙、旅三区无成交。

主城区与新城区价差巨大。高新区楼面地价位居首位,破1.6万/㎡;甘、中二区紧随其后且有所降低,均价1.4万/㎡+。金普新区楼面地价约2600元/㎡。高价板块仍集中在主城区,高新中心、促进路和东港板块。

土地市场-成交明细

主城区全年成交5宗居住用地,其中高新区2宗、中山区2宗、甘井子区1宗,均位于热点板块,并以品牌房企拿地为主。

新区成交19宗土地,均位于金普新区,热点板块包括开发区小窑湾、金州北部、三十里堡等板块,全部底价成交。其中有12宗土地集中在12月成交,以德泰、合融等城投/国资为主。

土地市场-房企态势

城投/国资成为拿地主体,品牌房企聚焦优质地块,本土房企机会增多。

2022年,城投/国资成为拿地主体,约占总成交体量的60%。其成交地块全部集中在金普新区,且均为底价成交。

品牌房企聚焦优质地块。中海、华润、保利深耕主城区,分别在高新中心(溢价)、东港板块拿地,仅远洋在开发区金石滩板块拿地。

在品牌房企拿地策略调整的情况下,本土房企拿地机会增多,聚焦主城区袖珍地块、新城区热点板块。

目前已有地块开发入市,包括:中海叁號院广贤、华润置地潤尚、华润半山润景等。

土地市场-市场亮点

核心城区楼面地价高,新区片区性拿地建面大。

可售楼面地价排行前五名全部位于核心城区,高新区2宗、中山区2宗、甘井子区1宗,其中保利东港地价低于往期。

成交金额排行榜中,中海叁號院广贤位居榜首,此为中海时隔三年再次布局高新;城投/国资在金普新区片区性拿地,总金额较大,入榜两席;中山区2宗地以其稀缺、非填海等优势,分列三、四位。

总建面排行榜中,主要是德泰、金普国资委片区性拿地占优势。此外,光伸游艇码头项目位居第五。

土地市场-政策住房

2021年大连首次供应用于只限租赁的居住用地,主要位于金普新区登沙河街道附近,高新软件园和龙王塘板块,均未成交。

2022年大连合计推出7宗含配建(租赁住房和共有产权房)地块,分别位于高新区(高新中心、旅顺南路、软件园等板块)和甘区(泉水板块),其中高新中心板块的2宗低分别由华润、中海溢价招牌,其余宗地中止挂牌。

 

土地市场-潜在供应

未来土地供应集中在甘井子区,其中老甘井子、科技城、体育新城、夏家河等板块有较大土地储备,且供应占地面积均过70万㎡。

革镇堡、泉水、大连湾等热点板块潜在供应量位于30-40万㎡之间。核心城区供应集中在东港、新开路和泛星海板块。

 

 三、商品住宅市场表现

商品房-供销走势

年度各项指标均明显下降,普宅比例收缩,商业以价换量效果好。

供销:2022年供应210万㎡,同比下降65%;销售362万㎡,同比下降39%,均为近十年内的*低值,且比次低值少200-300万㎡。

价额:均价14526元/㎡,同比下降9%,倒退至2018年水平;金额525亿元,同比下降45%。

物业类型:普宅销量占比65%,下降11个百分点,商业、别墅、公寓市场份额上涨;同比中,仅商业销售面积(以价换量)上涨。

商品住宅-供销走势

供销量为近十年新低,价格退至2019年水平。

供应:2022年供应163万㎡,同比下降61%,近十年来供应首次不足200万㎡。

销售:销售面积262万㎡,同比下降45%,近十年来销售首次不足300万㎡。

价格:均价14479元/㎡,同比下降9%,倒退3年;金额380亿,同比下降50%。

“520”新政+年中业绩冲击,出现短暂回升苗头;9月疫情使得市场再次触底,低位振荡至年底。

供应:集中在3月和6月。3月市场季节性回升,房企抢开局集中供货,创单月峰值;6月年中业绩冲刺出现第二次供应小高峰。

销售:3月季节性回涨;4月疫情复发;5-7月为年中促销季,且限购松绑、公贷额度提高,销量迎来年内高光期;8-9月疫情导致居家停工,销量大降;10-11月疫情积压需求释放,利率下调配合展会刺激,销量止跌,但至年底均在20万㎡的低位振荡。

均价:月度价格长期低于15000元/㎡;10-11月受低价走量、销售结构变化导致价格降至全年低点。

商品住宅-销售结构

商品住宅-存量及去化周期

存量降、去化周期增;80-120㎡产品存量大,去化周期短;金、甘存量大,去化周期短。

整体:存量612万㎡,因供应少导致降幅大;去化周期27个月,较去年延长10个月,是自2015年以来的*高水平。

面积段:80-100㎡和100-120㎡存量合占53%,属于畅销品,去化周期也相对较短,控制在两年内。

区域:金普新区存量233万㎡,占全市38%,集中在小窑湾和金州北部板块中;甘、旅两区在100-150万㎡之间,主力分别为

大连湾和旅顺开发区;甘、金去化周期相对较短,控制在两年内,高新区也略好于全市平均水平。

商品住宅-区域分析

区域集中度加剧,金普供销份额近半,甘区缩水;中、沙价格高地并上涨。

供应:金普新区在售项目多,新增供应量大,份额48%(+7%);甘区份额26%(-9%);高新区是唯一同比增长区域,份额17%(+13%),但因以高价项目供应为主,并未有效的转化为销售量。

销售:金普新区为绝对主力,份额49%(+9%),开发区小窑湾和金州北部低价走量支撑;甘区份额29%(-8%),主要因部分热销板块缺货导致;旅、高两区销量在20-25万㎡之间,份额稳定;核心三区份额逐年下降,目前仅为7%。

价格:中、沙在2.5-3万/㎡之间,同比上涨;其他区域均下降,西、高2.1-2.3万/㎡之间,甘区约1.8万/㎡,金、旅万元以下。

商品住宅板块存量热力图

 

商品住宅-项目销量排行榜

万达体育新城三榜加冕;前十项目市占率约30%。

万达体育新城包揽金额、面积、套数三项冠军,是销额唯一超15亿的项目;

三榜之中,品牌房企项目占比有所增加,均在80%以上;

三个榜单前十项目的市占率均接近30%,其中,套数前十市占率较去年增长2个百分点。

别墅市场-供销走势

供应“腰斩”,销售量价双降,存量处于*低位,去化周期走高。

新增供应:2022年别墅市场供应“腰斩”,主力板块集中于旅顺主城区,其次为开发区金石滩及金渤海岸。

销售情况:受疫情反复、经济预期、市场环境、购房者信心不足等因素影响,别墅市场同样不容乐观,2022年供求失衡,客户选择范围减小,市场容量仍处于下滑通道。

存量及去化周期:七区别墅存量面积维持在118万㎡ ,受去化速度放缓影响,去化周期延长至45个月。

别墅市场-区域分析

甘、金两区为销售主力,甘、高两区供应短缺,金、旅两区供货充足。

新增供应:新增供应集中金普新区、旅顺口区及高新区,主力板块为旅顺主城区,其次为开发区金石滩及金渤海岸。

销量结构:甘区以价换量成效较好,使得区域销量同比增长且位居区域销冠,其中机场、夏家河板块表现突出,且近四年甘区占比呈上升趋势;金普新区由于别墅总房款低,结合低价走量策略,使得年度量价较为稳定,市场份额回升6个百分点;

高新区旅顺南路(汇贤云玺)及高新中心(小平岛)板块低价别墅集中备案,导致销售价格下滑显著。

存量及去化周期:金普新区全市存量*高为52万㎡,去化周期67个月;中山区别墅存量12万㎡,去化周期*长为122个月。

别墅市场-排行榜

万科观贤别墅项目销售金额排名第一,远洋假日养生庄园项目销售面积、销售套数双料第一。

甘井子区机场板块万科观贤别墅项目凭借区位、产品等优势,销售金额排名第一;开发区金石滩板块远洋假日养生庄园叠拼销售良好,销售面积、销售套数领先。

销售金额TOP10上榜门槛为1.94亿元,较2021年门槛降低0.36亿元。

公寓市场-供销走势

公寓供销价为近六年新低,商办公寓垫底,非特价不走量。

新增供应:2022年七区公寓供应21万㎡,中山区为公寓绝对主力区域,全年新增供应13万㎡(均来源东港板块),占七区新增供应总量的60%。

销售情况:销量及价格为近六年新低,销量仅为51万㎡,中山区销量占比64%,商办公寓价格不断下沉,以价换量贯穿全年。

存量及去化周期:2022年七区公寓存量281万㎡,去化周期提高至61个月。

 

公寓市场-区域分析

中山区量价主导,甘井子区、高新区市场份额增长,金普逐年收缩。

新增供应:2022年供应主力板块为东港、高新中心板块,主力供应项目为碧桂园望海中心、中海海港城、亿达河口湾等。

销售结构:中山区为七区供销主力,主导公寓市场量价走势;甘井子区在钻石湾、泉水、体育新城板块特价、低价公寓拉高区域销售量。中山区市场份额略有下降,甘井子区、高新区有所增长,金普新区收缩。

存量及去化周期:公寓存量主要集中在中山区,代表项目为维多利亚公馆、中海海港城,其他区域存量相对较低。

 

公寓市场-排行榜

中海海港城金额、面积双料销冠,大华锦绣华城销售套数*多。

中海海港城为销售金额榜首,碧桂园东港国际、绿城桂语朝阳、大华锦绣华城为销售额排行第二梯度。其中,中海海港城,多组团在售,面积段丰富,且三期实景现房,多因素促进销量;碧桂园东港国际稳居第二;绿城桂语朝阳以产品与品质取胜,居住式公寓即将售罄;大华锦绣华城十一期Loft公寓销售表现强势,实现快速去化。

TOP10上榜门槛为2.35亿元,较2021年略有降低。

 

四、区域商品住宅市场运行表现

 

甘井子区-供销走势

甘井子区-存量及去化周期

存量持续下降,去化速度短暂放缓。

存量走势:存量147万㎡,同比减少18%;去化周期拉长至22个月,较去年拉长接近一倍,近五年*高,仍是全市*优水平。

存量结构:80-100㎡、100-120㎡存量较大,占整体62%,去化周期为17-18个月,集中在大连湾、科技城、体育新城等板块。

60㎡以下小面积产品及160㎡以上豪宅产品*难去化。

甘井子区-销售排行

万达体育新城、大连金地城、保利时代分列面积及金额前三甲。

万达体育新城推出清盘特价,获得双料销冠;大连金地城及保利时代位列二三位;前三差距较大。

双榜中,体育新城、科技城板块项目较为突出,多数项目未发生改变。

金额前十门槛为4.90亿、面积前十门槛为2.31万㎡。前十项目金额、面积销售集中度为68-69%。

 

开发区-供销走势

开发区-存量及去化周期

存量下探,去化周期增长,80-120㎡去化速度较快。

存量走势:2022年底区域商品住宅存量为124万㎡,同比下降20%;去化周期增至20个月,为近五年*高值。

存量结构:存量集中于80-120㎡,同为区域销售主力面积段,去化周期*优,均为15个月;120-140㎡、180-200㎡,去化周期为19/20个月左右,低于平均水平;其余面积段去化周期均超平均值。

开发区-销售排行

开发区小窑湾依旧是主销板块,小窑湾万达广场为双料销冠,上榜门槛下降六成。

TOP10中,小窑湾板块项目占据3席,滨海、金石滩板块项目各占据2席。

2022年金额上榜门槛为2.09亿元,同比下降59%;面积上榜门槛为1.86万㎡,同比下降61%,TOP10项目销售集中度超五成。

小窑湾万达广场2022年销售金额8.89亿元,销售面积10.10万㎡,成为开发区双料销冠项目。

 

金州区-供销走势

金州区-存量及去化周期

存量平稳下降、受市场下行影响去化周期上升,主力面积段表现相对良好

存量走势:2022年底区域商品住宅存量为110万㎡,同比下降9%;受市场及疫情等因素影响,去化周期跃升至29个月,同比上升11%。

存量结构:区域存量主要集中于80-100㎡,去化周期为24个月;60-80㎡存量16万㎡,去化周期25个月。60㎡以下及160㎡以上产品严重滞销。

金州区-销售排行

金州北部板块持续引领,其余板块散点开花,华润未来之城为双料销冠。

金州区商品住宅TOP10项目多为位于金州北部板块,其余板块上榜率较为平均。

区域金额前十门槛为0.79亿、面积前十门槛为0.92万㎡。前十项目金额、面积销售集中度分别为64%、60%。

华润未来之城为双料销冠,金地中央公园、保利城包揽金额、面积排行榜亚、季,TOP3均为金州北部板块项目。

 

旅顺区-供销走势

旅顺区-存量及去化周期

去化周期大幅上涨,去库存压力增大。

存量走势:2022年底区域商品住宅存量为111万㎡,存量同比下降10%;去化周期上涨至53个月,库存压力增加。

存量结构:存量集中于80-100㎡,多分布旅顺开发区板块,产品多为小高层和洋房;60-80㎡和100-120㎡存量接近,而前者主要分布于旅顺开发区板块、产品多为小高层,后者分布于旅顺大学城板块、产品多为高层和叠拼别墅,去化周期相差较大。

旅顺口区-销售排行

旅顺新城区仍占主导,招商海德学府为销冠,华润、天安项目位于第二梯度。

TOP10项目板块分布中,仍以旅顺新城区板块项目为主,旅顺大学城和旅顺开发区板块项目数量增加。

前十项目金额、面积销售集中度分别为75%、73%,较去年有所提高。

招商海德学府为旅顺口区双料销冠,年度实现清盘目标;中铁春风十里多次调价,销量带动作用明显,销售面积进入前三。

高新区-供销走势

高新区-存量及去化周期

高新区存量触底回升,去化周期继续拉长至25个月。

存量走势:高新区商品住宅存量为47万㎡,区域新增供应少量补货,存量触底回升;去化周期受销量下滑影响,继续拉长至25个月。

存量结构:存量主力为80-100㎡产品存量*大,为15万㎡,且去化压力较大为54个月;次主力为120-140㎡,去化周期相对较短,为27个月。160-180㎡之间产品在售产品较少,去化周期*短,仅为7个月。

高新区-销售排行

华润瑞府销售金额排名第一,小平岛集中备案销售面积第一,高新中心板块表现突出。

高新中心板块华润瑞府项目凭借高端改善产品,得到城市级改善客户的青睐,销售金额排名第一;小平岛集中备案,销售面积排名第一 ;TOP10上榜门槛分别为0.57亿元、0.13万㎡。

销售金额、面积榜单中,高新中心板块热点项目集中,表现突出。

 

中山区-供销走势

中山区-存量及去化周期

存量下降,去化周期大幅攀升。

存量走势:2022年区域商品住宅存量为44万㎡,同比下降18%;去化周期大幅提升至43个月。

存量结构:区域存量主要集中于120-140㎡以及200㎡以上大面积产品;另外160-180㎡去化周期*短为26个月,其次为120-160㎡,去化周期30个月左右。

中山区-销售排行

招商为双料销冠,亿达、中海位于第二梯度。

中山区商品住宅TOP10东港板块多个项目上榜,其次是中心解放路、中央商务区板块。

区域金额前十门槛为0.37亿、面积前十门槛为0.15万㎡。TOP10项目销售集中度约为32%。

招商臻园项目为双料销冠,板块价值、产品稀缺性促进成交;其次为亿达青云天下,主力在售项目三期。

中山区-公寓供销及存量去化

中山区公寓供销双降,销售均价继续走低。

年度走势:公寓市场销量32万㎡,同比下降34%。疫情反复市场下行,各房企抵御资金流动性危机,公寓产品以价换量频频降价,市场均价一路下跌,同比下降16%。东港板块公寓产品形式多样,但同质化现象显著,价格成为首要的竞争砝码。

存量走势:在售项目分布集中,新增供应有限,存量下降至146万㎡左右,流速放缓导致去化周期提升至48个月。

 

沙河口区-供销走势

沙河口区-存量及去化周期

供应滑落谷底,拉低存量;在售项目愈少,拉低流速。

存量走势:商品住宅存量为17万㎡,较21年减少7万㎡;仅二季度销量总量超过2万㎡,且在售项目愈少,拉低区域整体去化速度,去化周期攀升至29个月。

存量结构:存量主要集中于90-120㎡,主要为改善型两室和舒适型三室产品(御东联小高层两室、中海云川源境小高层三室);120-130㎡和80-90㎡产品去化周期较短。

沙河口区-销售排行

中海云川源境为年度销售金额首位,御东联位为年度销售面积首位。

中海云川源境通过调整装修标准、经纪人启动大会等各种营销方式,领跑销售金额;御东联主打高性价比,并通过价格促销、激励经纪人带看等,领跑销售面积;此二项目均为2023年沙区主力在售项目。

绿城沁园位于全年销售金额榜第二位,全年销售面积榜第三位;随着其即将进入尾盘阶段,区域内主力在售项目不断减少。

西岗区-供销走势

西岗区-存量及去化周期

存量稳、去化周期翻倍,存量集中在60-100㎡和120-160㎡。

存量走势:存量13万㎡,近三年平稳运行;去化周期延长到57个月,是近五年较差水平之一。

存量结构:60-100㎡存量*多,占整体43%,以老项目为主,不流通,去化周期长;120-160㎡其次,占32%,集中在融创壹号院中,去化周期相对较短,其中,140-160㎡产品只有19个月。

西岗区-销售排行

区域项目少,大连融创壹号院四连冠。

融创壹号院货量充足,区域内无竞品,与东港大多数项目比较有70年产权优势;保利熙悦为尾盘零星备案;润德中心受制产品和价格,去化困难。

 

五、品牌房企市场表现

品牌房企-操盘口径排名

品牌房企-七区权益口径排名

品牌房企-七区权全口径

品牌房企-全域

品牌房企-存量分析

品牌房企中,保利、华润、绿城土地储备量*高,处于第一梯队(超过100万㎡);大华、中海、融创、金地、碧桂园处于第二梯队(50-100万㎡);招商、龙湖存量不足50万㎡,土地储备量低。

在市场修复仍需一定时间的背景下,2023年土地市场表现或将仍将保持低温;另一方面将持续释放优质地块,提高房企参与积极性;短期土地市场低迷态势或难改。

品牌房企-发展布局(中海、华润、保利、万达、金地)

 

来源:大连新峰顾问&房谱网

数据来源:新峰地产

 

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