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同策同源发布2022年大连房地产市场年报!

2023-01-16 11:29 同策同源机构

近日,大连同策同源机构发布2022年大连房地产市场年报。2022年是疫情防控的第三年,实体经济受到重创,就业压力持续增大,消费疲软。调控政策虽逐渐放开,但客户信心持续下降,购房需求不断衰退,导致成交同比下降47.6%,均价同比下降2.18%,供需创近5年新低。

2022年,是极不平凡的一年,我们都见证了历史性的时代转变,疫情防控得到优化进入新阶段,坚持了近三年的“动态清零”政策解除。国际局势风云变幻,俄乌战争持续不断,美元加息势头汹涌,全球产业体系加速分化重构。

全年疫情反复肆虐,消费和投资需求低迷,对未来预期减弱,经济增长动力严重不足,市场成交量已跌至近10年以来的*低点。

但至暗时刻已过,新的一年曙光正在显现,疫情负面影响有望彻底摆脱,房地产支柱地位重提,消费市场即将回归常态,基本面将从疫情防控全面转向经济增长。

凤凰涅槃,浴火重生,2023值得期待。

 

◆宏观篇

渐进式宽松政策持续上演,市场尚未扭转低迷依旧

 

 

大连篇

政策边际性放松刺激楼市,信心不足呈螺旋式探底

 

 

◇商品住房市场—年度表现

2022年量价齐跌,市场信心不足,观望情绪浓厚

2022年是疫情防控的第三年,实体经济受到重创,就业压力持续增大,消费疲软。调控政策虽逐渐放开,但客户信心持续下降,购房需求不断衰退,导致成交同比下降47.6%,均价同比下降2.18%,供需创近5年新低。

◇商品住房市场—月度表现

供应端高开低走,需求端年中利好刺激形成小高峰,年尾以价换量明显

2022年市场供应端高开低走,年初供应量较大,市场衰退迹象尚未明显,各家项目推货节奏比较正常, 5月份大连接连推出解除限购和公积金新政,利好政策刺激形成一波小高峰;但进入下半年后,受大环境及收入预期影响,项目入市节奏明显放慢,以价换量趋势明显。

◇商品住房市场—区域结构

主城区保值能力明显,供应持续低位运行,甘区成交量被金普赶超

2022年市区分化严重,沙甘高+中山区普宅产品均价上涨,而金普和旅顺两大新城区均价下跌,核心区域尤其是改善类产品保值能力非常明显。而以东港区域为首的公寓大幅度低价走量拖累了中山区全域价格。金普新区和甘井子区依旧为市区成交量主力,但金普已赶超甘井子,成为成交量第一大区。

商品住房市场—物业形态

刚需及刚改型产品(普宅/公寓)量价齐跌,改善型产品(别墅/商墅)价格抗压

2022年普宅成交量同比下降高达52%,公寓均价同比下降较严重,高达17.5%,刚需及刚改型产品量价齐跌;别墅及商墅此类的改善类产品抗风险能力较强,成交面积同比下滑相对较轻,成交均价同比仍处于上涨态势,下行市场状态下,改善类产品保值能力凸显。

商品住房市场—成交结构

购房客群价格承受力下降,同总价段下客户选择空间扩容

2022年在宏观经济环境下行、客户对市场后市预期不佳、房企主动降价等因素影响下,客户向下调整购房预期,总款承担能力下降;市场仍主要依靠80-120㎡刚需刚改产品带动,但成交总价段下移,主力总款区间为80-250万;100万以下小面积产品主要靠东港公寓长期以价换量拉动,大面积产品成交占比相对平稳,总款降低;同总价段下客户可选空间变多,利好改善需求充分释放。

商品住房市场—二手房

客户避险意识强化,关注主城资产,中西沙新房稀缺,二手房成交亮眼

二手房成交备案4.7万套,成交量同比下降24%,为近5年新低,年中、年底迎来小波峰;从区域成交结构来看,甘井子、金普、高新园区成交量同比下降,中西沙以地段优势、区域价值为支撑,吸引二手房置业,成交套数同比小幅度增加。

商品住房市场—项目排名

2022年销冠项目成交额仅16亿,主城核心区上榜项目增多

销冠项目万达体育新城成交金额16.34亿,同比去年销冠减少约12亿。相比2021年,中西沙高四大主城核心区楼盘上榜5个,数量同比有所增多。

商品住房市场—房企排行

TOP10房企总销额全部锐减,占全市总销额同比有所下降

2022年Top10品牌房企总销265亿,占全市总销56.05%,同比有所下降。中海连续三年蝉联榜首,但销额同比减少近40亿。

 

◆2023年大连楼市展望

观察点1:2023年房地产市场走势如何?市场何时会复苏?

 

利好信号持续释放,在房住不炒大基调之下全面救楼市

新年伊始,房地产市场迎来 “加油打气” ,全国、大连持续释放利好政策,进一步加大力度,促进房地产市场复苏,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、精准施策,提振市场信心。

 

2023年经济增长总路线划定,激活楼市成主旋律

2022年12月15日至16日,党的二十大后首次中央经济工作会议在北京举行,定调2023年经济工作,重提房地产是支柱产业,这是一个根本性的态度变化,保障2023年房地产行业能平稳发展,助力国民经济。

M1与楼市周期基本一致,通过M1走势预判楼市

M1是反映企业中短期潜在投资倾向的指标(类似基钦周期,完整周期为4-5年,1/4周期为12.75个月),也是经济周期的前导指标。因此,2021年以前,我们一般通过对M1增速的周期研究(预测有效期为1年左右),来预测城市土地市场周期,M1同比增速和全国住宅成交面积同比增速、百城住宅楼面价同比增速之间均有显著同步相关性,周期基本一致 。

 

疫情加速市场触底,底部横盘可能延至2023年中期,大连下滑幅度较大,底部盘整或将延续至2023年下半年

受疫情影响居民收入预期和对房地产市场前景的预期普遍下滑,购房需求进一步削弱,货币宽松对于房地产市场的推动作用进一步弱化,M1同比增速与全国住宅销售面积增速剪刀差不断扩大,因此我们判断市场目前已经触底,大连商品住宅表现与全国走势一致,但市场下滑幅度较大,市场修复速度较缓,底部盘整或将延续至2023年下半年。

 

◇观察点2:市场复苏主要动能是什么?如何判定回暖信号?

 

首套政策已到史上较低水平,多套购房政策仍存在较大下探空间

●首套:目前大连首套首付*低2成,商贷利率3.95%,首套利率水平已处于历史低位,后续再调整空间已比较有限;

●二套及以上:二套商贷利率近半年维持在4.9%未变,首付政策仍然较高,后续二套首付及利率政策仍然有很大的下探空间。

大连市人口结构变化

首改与改善类客群人口扩容,城市人口结构向熟龄化转移

第七次人口普查结果显示,大连市年常住人口为745.08万人,比第六次人口普查结果669.04万人,增长率11.4%;其中以20-29岁为代表的首置群体人口下降,30-54岁为代表的刚改改善客群307.06万人,占总人口比例41.2%,增加22.7万人,增长率7.6%,该部分群体基数的放大将促进大连改善市场回温;家庭户数也由第六次人口普查结果的23.2万户,增加到29.6万户。

 

◇观察点3:板块格局有何变化?重点板块价值支撑是什么?

 

土地供应回归主城核心,钻石湾、沙区、泉水板块撑起2023年土地市场

2022年大连市内四区第一次和第二次经营性建设用地招商推介会共推出18宗住宅用地,其中钻石湾板块、沙区各5宗,泉水板块3宗,体育新城2宗,华南、大连湾、东港板块各1宗。

2023年为基建配套兑现期,支撑泉水、钻石湾、东港板块价值强势跃升

2023年基建配套集中兑现,地铁5号线预计2023年3月开通,目前已试运行;大连湾海底隧道和光明路延伸工程、大连至旅顺中部通道预计2023年上半年通车。配套兑现将打破海湾对于中山区和甘井子区东部的阻隔,改变了泉水、钻石湾、东港板块出行单一的交通出行方式。

 

◆番外篇|2022年大连楼市之“*”

 

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