政策解读：中央发布房产新政 对大连楼市有何影响？

2016年6月3日周五下午，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)，公布了一系列房地产新政策。本次国务院办公厅颁布的新政有两大总体要求：1.以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。2.到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

除了两大总体要求之外，还要以培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管为本，加强组织领导，健全工作机制，做好宣传引导，营造良好环境以确保各项工作有序推进。

政策解读：中央发布房产新政 对大连楼市有何影响？

政策看起来很给力，那么新政策会对大连楼市有什么影响？会不会促进租赁市场进一步的升级发展？会不会给商品房市场带来新的变化？下面小编就给大家捞捞新政精髓，结合咱们大连的状况给大伙分析分析，新政会不会给大连楼市带来新的变化。

精髓一：“三对”税收优惠 鼓励房东出租房产

1.对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

2.对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

3.对个人出租住房所得，减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

小编点评：其实就是减税！只不过是针对个人和针对中介的税点不同而已。本次税收优惠力度不可谓不大，个人出租住房基本等于没有税了（大连住房房租月收入都超过3万的不多），房租能多收不少，对于房东而言很实惠，可以增加房屋所有人出租热情。但减税并不意味着房租一定会下降，考虑大连的租房价格，每年几百元到千元的税费并非租赁双方的重要关注点所在，再考虑大连租赁市场需求量，大连的租赁市场不会出现明显波动。大连的个人承租的面积和价格有限影响很小，该政策对于北上广等租赁金额较大的城市促进作用更大。

精髓二：“双通道”集房源 发展住房租赁企业

1.充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。

2.鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

小编点评：该政策宗旨是帮助开发商找资金+鼓励商品房变出租房，降低开发商成本并增加租赁房房源。这是个比较亲民的政策，为什么？简单解析：从租房者角度来说，可租的房源多了，租房者的选择余地更大，房租更好谈；从开发商的角度来说，操作得当能有效的降低成本，不至于为了控制成本牺牲建筑质量，也不至于随着成本逐步攀升而不断涨价。如果该政策能得到相关企业的积极响应，不论对于租房者还是购房者而言，都是个利好。分析目前大连的情况，暂时期房居多，满足该政策的现房新楼盘比较少且现房尾盘居多，所以短期内对于大连楼市不会有过多影响，对于库存较大并现房较多城市作用会更明显。

精髓三：规范结合放开 鼓励房东及租户出租

1.支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

2.允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

小编点评：第1条看起来很“平常”；但第2条着实让人“震惊”：这等于允许了房中房的存在。新闻中经常可以看到，因为一套住房里住了N个人（各种隔断各种奇葩分房方式），房东被依法查处，但随着这个政策的出台，今后这种出租方式将完全合法化，条件是确保消防设施不受影响。这确确实实是个接地气的政策，房东可以“薄利多销”，租房者也不用必须租下整套房子了，唯一需要双方注意的就是安全问题。而第1条政策看起来像“套话”，实则不然，该政策正面承认了市场需求和规律，既然要鼓励，就要摒除不利因素，未来国家政策很难再出现其它不利于房主的政策，否则就是自相矛盾。上述两条政策对于大连这种收入低生活成本高的城市而言，是非常实用的政策。

精髓四：实行双重保护 租房者享受基本权利

1.完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

2.明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

小编点评：这两条政策很给力！只要租个房子，就能享受到和本地人同等的公民社会福利待遇；租了房子，房东要保证基本设施和不得随意改变合同保障租房者权利，对于大连的外来人群来说，没有这个更能让人高兴了。对于大连本地公民来说，以现在的大连房价和普通人收入对比，能买得起心仪房子的人也不多，本地买不起房子的公民也同样享受租房保护政策，可以说，上述两条是实实在在的德政。

精髓六：多项支持和允许 盘活整个租赁市场

1.允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

2.鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

3.鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

小编点评：现在很多城市都出现了写字楼大面积空置的现象，供远大于求，大连也不例外。该政策可以有效的解决住房出租房源偏少、出租写字楼空置房源偏多的现状，对整个租赁市场是极其有益的，商业地产变民水民电也解除了其对外出租为住房的*后一个障碍。另外，除了商改住，政策在金融方面和土地供给方面也提出相应的保证措施，显示了国家对改变市场形态和结构的坚定态度和决心。

小编总结：本次2016年6月3日发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，主要解决房屋租赁市场的供需问题以及行业规范问题，对于整个中国楼市也将会产生非常积极的影响。该政策不仅从各方面全力保障出租方与承租方的利益促进租赁市场长远发展，也为商品房市场提供了多元化的去库存方式，从而盘活整个房地产行业，也从另一个侧面降低了“*低住房标准”。对于大连来说，租赁市场房源不足（假房源、重复房源过多，好房源过少）、商品房库存较大（尤其是老城区）一直以来都是市场隐患，本次政策如果能够得到相关人员及企业的积极响应，对大连楼市的作用将会产生非常积极的作用。