大连学区房价格到底谁说了算？

“60平米房源275万，真好意思啊！”昨天，市民曹女士在微信朋友圈发表了上述文字及房源图片，旋即引发近百条评论。家长们炸了锅，很多人在算出该学区房单价高达4.5万元/平方米后，惊呼该套学区房的要价“丧心病狂”。

　　事实上，该房并非个案。沙河口区某学区房小区去年3月下旬3.19万元成交的41平方米房源，目前相同户型报价为4.3~4.8万元/平方米；高新区某学区房小区70平方米房源的价格，已从前年及去年同期的1.4万元/平方米、1.9万元/平方米，涨到了现在的2.53万元/平方米……

　　“涨得也太猛了吧！”这是曹女士帖子的评论里，*为集中的观点。一年以来，大连的学区房市场发生了什么？涨价动力何在？这价格还能降吗？

　　时隔4个月

　　购房价差28万

　　“三年前，我朋友买了格致学区幸福e家的52平方米的房子，当时90多万元买下来的。我家大宝明年9月份上小学，买学区房的事儿提上了议事日程。可一了解市场行情，可把我吓一大跳！”做餐饮生意的赵女士本以为学区房房价这两三年来就算有所上涨，应该也在承受范围内，没想到的是，幸福e家小户型二手房已经涨到4万多元/平米了。

　　在与二手房中介接洽过程中，赵女士了解到，该小区目前没有40平米以下房源在售，总价款*低的是单价4.36万元/平米、总价款200万元的45平米房源。同一平米数的其他两套房源，单价分别为4.66万元/平米和4.81万元/平米。

　　一家二手房中介公司向记者提供了一则案例，系该门店经手过的多套某学区房小区的41平米房源。2016年11月底，一号客户以25809元/平方米单价买到了一套41平方米的学区房；转年到了2017年3月底，二号客户购买相同户型以31930元/平米成交，也就是说时隔仅4个月，总房款的差额多达28万元；而时至2018年2月底，该户型单价上行超过1.2万元/平米，底线达到4.3万元/平米，上部则高企至4.8万元/平米。

　　一句话说不明白的“为什么”

　　采访中多位中介机构的经纪人向记者证实，我市学区房出现了一轮时间较长的涨价，近期因为热点学区房区域的价格蹿至四字开头，而引发需求方集中关注。对于价格*的行情，业内为其贴上的是“正常”上涨的标签。

　　“学区房是刚性需求，每年都涨。上一个业主会把持有期间的所有费用算进去，转嫁给下一个接盘者，再加上学区房热度不减，所以上涨是常态的趋势。而本轮涨得这么厉害，是因为有很多其他因素多重叠加所致。”和平广场周边一家二手房中介公司的经纪人告诉记者，业内普遍认为首当其冲的原因是新房涨价的带动作用。“开发商这轮调价，是没有什么特别的背景因素的，他就是要涨价。然后新房涨价带动了二手房跟涨，而学区房又是二手房市场里价格*为敏感的，往往扮演领涨的角色。再有贷款基准利率百分之十的上浮，也造成了市场买涨不买跌情绪的复发。”

　　二孩的涌现也被认为是现时学区房的涨价动力。“一方面，很多原本孩子中考之后就要卖房的房主，因为二孩的原因不再考虑短期内出手，导致短期内房源总数锐减，僧多粥少。另一方面，二孩政策也让学区房的需求得以攀升，促进了价格的上扬。”

　　谈判的时候说涨就涨

　　“4万多、将近5万的单价，这学区房价格都赶上一线城市了。”面对高企的学区房价格，不少家长望而却步。记者从中介方面得到的信息是，学区房的咨询热度不减，但是价格是唯一的拦路虎，绝大多数客户听闻房价即没了下文。但实际上，“天价”学区房也并不愁卖，“总归有人接盘。”

　　一个业内的普遍观点是，学区房价格通常难有松动，“涨上去了基本就降不下来。”经纪人小戴对记者说，接盘者来自于三个群体；一是有能力购买学区房的刚需，虽然基数小，但总归是有的；二是房贩子，这些人收房子，都能给到中介公司全额2.5%的中介费，所以一有便宜房子，经纪人首选是马上接洽房贩子；三是中介公司自己买下，囤一阵后待房价涨到一定程度后再卖出。

　　“昨天有个年龄挺大的阿姨，卖9中学区的老房子，想4万元/平米卖。经纪人都赶紧联系各自手里的房贩子，好几个人想要。后来让我们公司内部一个高层截住了，他要买，打算到手后马上4.5万元/平米卖。”小戴告诉记者，新上来一个房源，好几方面人马盯着，“看架势就跟市场买白菜似的。”

　　在价格连涨、房源稀缺的背景下，房主心态也格外坚挺。“现在不是说总房款200万元，需方就准备这些钱就够了的。*起码得准备230万元出来，因为房主现在特别容易在谈判的时候临时涨个十万二十万的。”小戴如是说。