从化地块再流拍 房企缺钱只愿拿“好地”

    8月28日，位于广州从化温泉镇火界两宗地块公开竞价，结果以流拍告终，从出让历史来看，两宗地块累计已出让7次，但每次出让均未能成功。尽管火界地块反复流拍有地块自身的原因，但自今年以来，国内住宅用地流拍频率有所增加。有机构分析认为，这体现出房企拿地的新趋势，即更加谨慎，不再盲目参与竞拍。

　　从化地块出让至今已降价50%

　　据了解，从化火界地块分为“地段①”和“地段②”。其中地段②面积为62123平方米，首次出让发生在去年8月29日，彼时起拍价为19630.87万元，该地块曾单独出让过三次，均以失败告终。地段①面积为37486平方米，今年2月6日首次出让，起拍价为10346.14万元，该地段单独出让过两次，同样无人应答。此后两宗地块共同出让过两次，*后一次即是8月28日的情形。

　　根据广州公共资源交易网公开的出让信息，从*初挂牌至今，地段②的起拍价从1.9亿元将至本次出让时的9124.63万元，累计降价超过1亿元，地段①的起拍价也从*初的1.03亿元降至5505.94万元，降幅接近50%。即便起拍价大幅缩水，但这两地块始终无人问津，对此广州克而瑞分析指出，主要原因在于地块的历史遗留问题。

　　两宗地块原属于广州正东房地产开发有限公司名下地块，已被认定为闲置土地，买受人需承担因此产生的风险和责任，并且地块按照现状交付，法院不负责清场及交付，买受人在竞得后，需向规划部门重新申请规划条件及相关技术指标，拿地风险较大。更重要的是，根据土地出让公开文件，两宗地块国有土地使用证上表明的终止日期均为2065年1月4日，即使用年限仅剩不到47年。

　　此外，一同公开的地块评估报告亦显示，在自然条件方面，地块形状为较不规则多边形，对土地利用较不合理，地块内地势不太平坦，需考虑坡度对建筑物的影响，因此对开发利用有一定影响。而地块所在位置基本设施及公共配套设施较完善，从地块的地理位置上看，地块距离温泉镇中心有一定距离，因此商业配套并不成熟。

　　百城前7月宅地流拍数接近去年全年

　　尽管从化火界地块的案例相对极端，但从今年国内土地市场形势来看，整体流拍的宗数和面积与上一年相比均有所增加。中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场监测显示，今年前7月流拍住宅用地总规划建筑面积1663万平方米，已达到去年全年流拍地块宗规划建筑面积的约1.2倍。今年前7月流拍地块宗数为137宗，已经接近去年全年的水平。

　　不过，今年并非土地流拍量*大的年份，根据中国指数研究院的历史统计，2011年百城住宅用地流拍量*多，达到515宗，2012年也有428宗。但从2011年之后，百城住宅用地流拍宗数呈波动下降趋势，其中2014年宅地流拍数曾有所回升，到了2016年，全年宅地流拍数降至80宗。此后的两年，住宅用地再次进入流拍高峰期。

　　从宅地流拍的分布情况来看，近几年流拍地块出现向东部沿海热点城市转移的迹象。另外在今年前7月，一二线城市流拍宅地共计83宗，占流拍地块的60.6%，流拍总数排名前10的城市中，一二线城市占据8个席位。

　　房企拿地逐步理性

　　中国指数研究院报告指出，流拍宗数增多，与房地产市场的调整以及企业资金压力的增加相关。

　　在市场调整层面，今年以来房地产调控政策继续深化，房企拿地更加趋于理性，优质地块成为首选，也令部分地块流拍现象增加。

　　中国指数研究院报告还指出，2017年起，土地市场拍地政策发生变化，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要内容，如今竞自持等方式成为部分城市土地出让的标配条件，对于房企而言，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求。

　　与此同时，当前热点城市地价偏高，在限价的市场背景下，对于房企的盈利空间有明显压缩，也降低了房企拿地的积极性。受2016年大规模发债影响，今年起房企也进入偿债高峰期，面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压，拿地积极性减弱，土地流拍数量增加。

　　中国指数研究院报告预计，在内外环境综合影响下，年内土地流拍的数量仍将继续增加，也使房企逐步理性，市场预期也将逐步转变。