北京亦庄新城东拓至通州台湖 台湖楼市将迈入“6万元时代”

继台湖镇、马驹桥镇部分调整到亦庄经济开发区的94平方公里享受经开区赋权政策后，7月6日起，通州部分区域的不动产登记业务调整到亦庄区域办理。根据相关规定梳理可知，亦庄新城正向东拓展，涉及部分马驹桥、台湖区域。与此同时，从60平方公里扩容到225公里的打造“大亦庄”智造高地整体规划也正在加速落地中。

对此，有业内人士向《证券日报》记者表示，这意味着链接通州产业发展和亦庄新城智造高地的东五环桥梁——台湖板块将加速成为两个区域无缝连接的“职住平衡”新中心。更重要的是，随着亦庄、台湖和马驹桥统一管理且融合度的不断强化，台湖板块的发展红利将加速释放。

台湖将成“职住平衡”新中心

六七年前的台湖镇，镇上居民“进城”消费首选是通州城区，彼时难以想象，身处5.5环的三区交界地，几年间就从人迹罕至发展到常住人口超过7万，从一片荒地逐渐蜕变成吸附京东和京南的新中心。

“北京行政中心外移，带动南部第二空港—亦庄—廊坊北三县产业带的形成，亦庄以高端产业集聚为主，会形成北京南部主要的就业汇集地区。而台湖是亦庄与通州行政副中心之间的链接带，居住和文化产业将是该区域*大的空间使用内容。”清华大学城市规划设计研究院副院长袁牧向《证券日报》记者表示，鉴于台湖板块的开发成熟度、区位优势、交通情况和就业机会等条件，该区域会是北京东南部*具地产开发优势的地区。

“台湖处在通州的边缘板块，但临近环球影城有文化产业地源优势。”合硕机构首席分析师郭毅向《证券日报》记者表示，将部分区域划归到亦庄后，在科技创新等产业能级更高的项目加速落地亦庄的带动下，对台湖板块与亦庄新城的产业联动起到助推作用。

值得一提的是，在综合商务服务中心、生态文化休闲中心之外，亦庄新城台湖高端总部基地正落地于此，也就是说台湖未来将成为科技金融创新中心。据悉，未来两三年，由首开、万科主导开发的北京ToB科技小镇中的科技服务组团将逐步交付，千方集团（阿里云）等科技企业将逐渐入驻，这意味着该小镇将成为赋能亦庄新城以及整个北京的产业转型升级的重要引擎。

事实上，目前从CBD搬到亦庄的企业已经越来越多，高精尖和文化产业的外溢和导入对亦庄新城和‘邻居’台湖板块的居住需求要求越来越高，

“2019年台湖板块住宅销售即好于通州核心区。”郭毅向本报记者表示，除了价格优势外，台湖位于北京东南角，天然处于一个扇面交通的多维度空间，可以链接北京各区快速多样的交通，吸引着京东和京南的自住需求。

“2019年作为通州区第一个限竞房项目入市，项目首次开盘便实现20亿元销售额。”万科城市之光·东望项目相关负责人向《证券日报》记者表示，“从购买客群的反馈来看，多看重交通优势，项目附近的多条地铁线串联环球影响、大型国际机场、通州副中心、望京、CBD等多个核心商圈，因此是刚改购房者的首选居住区之一。”

??房价将迈入“6万元时代”

台湖楼市的高光时刻出现在2016年，当年销售7000多套新房。2017年一季度，北京楼市处在高点时刻，台湖板块改善型住宅单价曾一度卖到7.6万元/平方米。

而六年前，首开、万科等大型房企刚刚布局该区域时，该地房价才1.5万元/平方米。短短几年间，台湖板块的房价涨幅已经超过通州核心区房价的增长速度。不过，低谷期出现在2017年下半年，仅完成交易800套，且2017年至2019年间，新建商品住宅鲜有供应。

实际上，《证券日报》记者曾多次探访台湖楼市，无疑万科是该地的深耕者，先后在该区域拿了五块地，完成了从单一住宅到多业态造城式的布局。2019年以来，万科城市之光·东望入市，是通州区域内第一个限竞房项目，体量超过百万平方米，是万科“造城版图”上的一个重要作品。据悉，该项目截至目前库存不足100套，预计7月底8月初推三期产品，目前销售单价在5.1万元-5.4万元之间，单套总价420万元起。不过，周边的二手房因品质不同，成交价格从4.8万元/平方米—6.5万元不等。

“该板块内的台湖金茂悦已经卖完，预计近期将入市的是绿城中国以近50%的溢价率于今年2月份买的地块，该地块是2016年北京进入限竞房时代以来通州成交的第二宗纯商品房用地。”另有业内人士向《证券日报》记者表示，今年以来，北京的“限房价、竞地价”地块越来越少，这向市场释放了一个信号，市场上性价比高的限竞房库存将会快速被消化，而这些项目可能是目前刚需和部分改善型客群上车的好标的。

该人士进一步称，随着台湖“三地铁一高铁”通车，比如17号线（建设中，预计2020年开通）/亦庄线（已通车）/21号线（原S6线，规划中，预计2021年底开通）和京津高铁，该板块将构建“2站副中心，7站CBD，1线双机场”的出行网。

更重要的是，该人士称，将台湖板块部分楼盘不动产登记业务调整到亦庄区域办理，结合亦庄的整体规划，不排除未来部分楼盘或许不再执行通州区的‘双限’限购政策，当然这只是一种猜测，如要实施，台湖西和马驹桥北有望迎来质的变化。届时，台湖楼市将很快脱离当下普遍的“4万元-5万元时代”，从少量楼盘处在“6万元”高位实现全面迈入“6万元时代”。