价低怕亏价高难卖？二手房房价如何定？-淮安购房网

STEP 1 了解区位及周边房价

房源位置是影响房价主要的因素，住宅区的位置对于房价的影响主要体现在住宅区距商业服务中心的距离，此外住宅区所在的土地的区位也会对房价有影响。

参考周边房价其实就是参考房源所在城市周围地段的均价，以及相同位置类似房屋，包括户型、楼层、装修，以及挂牌价和成交价。

STEP 2 对比房源周边配套

周边配套主要指交通配套、商业配套、教育医疗配套等。交通便利、配套设施齐备的小区，其生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时往往会大打折扣。

房源所在小区的交通通达度往往决定了小区的价格。一般来说，交通越便利的地方，房价也就越高。交通便捷度主要就是看该住宅的购物和工作方便程度，周边是否有地铁公交，到达主城所需的时间等。

商业配套就是看房源周边的购物休闲是否便利，是否是大型购物商场、超市、银行、餐饮等，是否便利于日常生活。教育配套主要考察的是小区的学区，周边是否有幼儿园、小学、中学等，便利孩子入学上学。医疗配套主要考量的是是小区周边是否有大型医院、社区医院等，方便就医。

STEP 3 看房源所在小区情况

房源所在小区情况包括小区基础设施、环境质量、物业规划、开发商口碑等。小区的整体情况决定了房源的价格走向。

基础设施主要就是指在小区内的直接用于居住服务的供电、供气、供水，供暖等设施设备。而这些设施配置情况及运行情况也会直接影响到房价，基础设施的保证度高的话，房价也相应会高一些。

环境主要包括人文环境和自然环境。人文环境主要就是指住宅区内居民的就业结构、社会阶层、居住条件等；自然环境就包括绿化情况、游乐设施、水污染、大气污染及噪音污染，洪水及自然灾害，工程地质条件等。

物业规划就是住宅区建筑的高度、式样、密度、建筑容积率、消防间距，以及土地使用等。小区物业也是小区及房源的价格的主要影响因素，优质物业往往能给房源增值，而较差的物业服务则会让小区不断掉价。

开发商的口碑实际就是指开发商的品牌，品牌房企房屋质量有保障，价格自然不会低，口碑较差维权较多的房企，买房人对他们信心较低，房屋价格有所影响。

STEP 4 估量房源本身情况

房源本身情况包括，户型、装修情况、楼层、车位、房龄、交易税费等，这些基本是一房一价，往往难以平均估量。

房源室内面积适中易受青睐，面积过大较难出手。户型好、净高较高、开间跨度合理、厨卫空间适中且使用方便、采光朝向性能理想的房产，在定价时要高于其他房产价格的3％~5％，反之亦然。

楼层适中，房源所在楼层不同，价格自然也不一样。将一、二层视为基准，五、六层则扣减3%，七层减5%，顶层减5%，而三、四层则加3%。一般来说低层和高层的房源较难出手。

带电梯比不带电梯的房源要贵，电梯数量和品牌是居住便利性与安全性的体现，相对较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌虽然不一定为房产价值加分，但却会对买家的心里舒适度产生重大的影响。

不论是刚需还是刚改，车位都是衡量楼盘品质的关键之一。有车位的房源价格自然比无车位的房源要高。买卖车位比租用车位贵。地下车位比地上车位贵。

装修情况一般分为毛坯、简装、精装。简装、精装往往能拎包入住较为便利，但有些房源装修风格老旧过时，需要买房者拆掉重新装修，增加了买房者的装修成本。毛坯无装修能让买房者自由发挥，按喜好自己装修，基本相当于新房、次新房。

房龄其实和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄越大也就意味着买房者实际有效使用年限的缩短。房龄越大，房子的使用时间也就越长，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本也就无形的增高了。

交易税费指房产交易过程中所要出的税费有契税、个人所得税（卖方）、交易手续费、登记费、营业税等。这些费用一般由买房者所出，算在房价中。满五唯一不需要缴纳个税和营业税。满五不唯一的话不需要缴纳营业税但是需要缴纳1%或者是差额的20%作为个人所得税。满二就是买进两年满二的房子，缴纳个税但是不用缴纳营业税。

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