小房企排队赴港IPO背后的行业生态之变

5月22日，十三届全国人大三次会议正式开幕。今年的政府工作报告重申，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。

房地产调控基调维持不变，在“房住不炒”的大环境下，境内融资渠道收窄、融资成本抬升，小房企面临的资金问题被放大，赴港IPO成为这些房企较为青睐的融资方式之一。

据不完全统计，自2018年以来，成功上市的房企已达13家，其中，2018年和2019年成功上市的房企数量持平，分别为6家，2020年前4月成功上市1家。截至目前，已在港交所递交招股书的房企有海伦堡、奥山控股、金辉控股等11家；在港交所等待IPO的房企旗下物业公司也有8家之多。

近几年，小房企负债率不断攀升、缺钱缺地的趋势越发明显。一名业内人士指出，小房企的生存状态映射了当前行业融资难、规模小的企业融资成本趋高，行业整体利润下滑，不求规模发展实际上很难生存的状态。过去一年，多家小房企首次递表均显示失效，就是因为负债高、短期偿债压力大。这些百亿左右销售规模的小房企IPO的内在动力在于：拓宽融资渠道，维持资金链保证生存，此外，成功IPO之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助，上市之后提升国际评级，便可以发海外债。

结合近期土地市场一轮拿地热潮来看，综合同策咨询研究院首席分析师张宏伟、上海中原市场分析师卢文曦等人的看法，小房企拿地积极性大增，大房企反而有所放缓。在这样背景下，小房企的资金压力更容易被放大。

此外，有房企人士对21世纪经济报道表示，下半年房企获取预售证数量会增加，加重了市场供应；与之相反的是，市场去化压力并没有有效途径释放，这样下来，今年内房企的存货压力自然随之上涨。

寄望冲刺IPO释压

行业进入2020年，叠加疫情影响，市场正在发生变化，小房企的生存空间遭到挤压，上市也是刚刚开始。

截至2020年5月底，在港交所等待IPO的房企约有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产等11家，还有安徽的文一地产也传出要赴港上市。

其中，三巽集团、海伦堡、奥山控股、万创国际、港龙地产等此前在首次递交招股书时被拒，现在是二次出发。

张宏伟指出，赴港上市有几项很重要的核心指标，近三年企业盈利能力及负债率，主线业务的盈利要符合最低盈利要求，如果核心指标达不到要求，可能会被打回重新申报，企业在重新提交的过程中，需要对土地及负债进行优化。

从招股书披露的信息可见，这几家小房企存在负债高、土地储备短板明显、短期资金压力大等共同特点。

以起家于安徽的三巽集团为例，该公司号称 “2019年实现销售规模300亿，5年内实现千亿目标”，并在2019年底挖来正荣总裁王本龙。然而，有第三方平台统计出，三巽2019年销售额比2018年的100多亿反而下降。

根据招股书披露，三年间，三巽的债务大增：从2016年负债2.29亿元，到截至2019年6月底，负债14.2亿元。此外，三年持续经营性现金流为负，融资成本长年处于10%以上高位。知情人士透露，三巽融资中信托借款占比高企。