房地产行业还有哪些政策红利？

2021年一季度，房地产信贷政策趋紧，热点城市相继出现房贷额度紧张、放贷周期延长等现象，2月以来全国房贷利率止跌回升。深圳、上海、成都等多城政策加码，新一轮调控潮来袭。政策走向对房地产行业和企业发展至关重要。

结合两会政府工作报告内容，本文将重点研究未来一年及“十四五”期间，房地产行业政策走向及政策红利。

  01   2021年房地产行业全面转向去杠杆

2021年的政府工作报告弱化了经济增长目标，改设6%的下限管理，继续坚守“六稳”、“六保”政策底线。宏观政策保持连续性、稳定性、可持续性。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。保持市场流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定，坚决不搞“大水漫灌”式强刺激。

继2020年底中央经济工作会议之后，政府工作报告再提解决好大城市住房突出问题，并要增加共有产权房供给。通过不断完善住房市场体系和住房保障体系，解决新市民住房难问题，促进实现人民住有所居的目标。

1.房地产行业去杠杆上升为长效机制

2021年，房企融资环境或将持续收紧，“三道红线”仍将持续发力，并成为房企融资重要的参考标准。未来，“三道红线”监管范围或将稳步扩容至全行业，房企表内融资或将不断收紧，严控有息负债规模增长上限，房企表外融资也将是重点监管领域，严防信托、保险等资金违规流入房地产行业。

受此影响，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。更多房企将通过增加销售回款、降低现金支出、资产证券化等方式改善资产负债表，以便提升档位降低融资约束。

居民信贷政策或将全面转向去杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。具体而言，供应端银行业金融机构将严格落实房地产贷款集中度管理的“两道红线”；严格落实差别化住房信贷政策，严控个人住房贷款投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比等加大核查力度。限贷政策整体易紧难松，热点城市不排除进一步加码的可能性，涉及适度调升首套、二套贷款首付比例，尤其是调升非普通住房首付比例等。房贷利率或将趋势性上移，首套尤其是二套房贷利率大概率将步入上行通道。

加强信贷资金用途管理，全面落实贷前检查、贷中审查、贷后检查制度，禁止发放用途虚假或存疑的贷款，严防信用贷、消费贷、经营贷等信贷资金违规挪用于购房。并完善信贷资金用途监测与拦截机制，对贷前调查不严、贷后管理不到位、信贷资金被挪用等违规行为，及时采取一系列的惩戒措施。

2、因城施策：热点城市加码，压力城市纾困

房地产政策层面将“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更好地落实“三稳”预期。

热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲，“四限”调控难言实质性松绑，并有望延续更长的时间周期，现阶段地价、房价仍是不能碰的红线。

压力二、三线城市有望从保市场主体出发为市场减压、企业纾困。土地供应要有供有限，适度降低土地出让价格，尤其要增加平价地以及低价地供应，给予开发企业一定的让利空间。支持居民自住以及改善性购房消费，那些人口长期净流出的弱三、四线城市仍需在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项，现阶段棚改仍是激活三四线城市市场热度的催化剂。

3、租赁、保障持续发力，缓解大城市住房难题

鉴于大城市住房问题依旧突出，下一阶段仍需强化地方政府主体责任，切实增加租赁住房和保障房供应，让广大人民群众住有所居、安居乐业。市场化租赁市场仍需规范化发展，并降低租赁住房税费负担，尽*大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

其一，土地供应要向租赁住房和保障房建设倾斜，单列租赁住房和保障房用地计划，并保质保量完成。既要用活增量土地资源，更要挖潜存量土地资源，缓解大城市长期供地压力。

其二，地方政府要多渠道筹措保障资金，并通过提前告知、预拨等方式，加快财政资金拨付进度。地方财政也要安排专项资金，全力支持租赁住房和保障房建设。

2019年以来，全国已开工改造5.9万个城镇老旧小区，惠及居民1088万户。2021年，《政府工作报告》再次提出新开工改造城镇老旧小区5.3万个的目标任务，较2020年计划开工量增长36%，预计将惠及975万户居民家庭。

可以期许的是，随着城镇老旧小区改造加速推进，将进一步提升城镇老旧小区居住功能，不断增进住房困难家庭福祉，*大程度保障城市低收入家庭及困难群众基本的居住需求。