楼市调控严格之年,买房该如何选择?
2020-09-18 09:23 nc.goufang.com
从7月2日杭州、东莞第一个出台调控以来,到目前为止已有超过10个城市对楼市进行收紧。9月份开始,也已经有4座城市先后进行调控:
9月6日,沈阳在被2次请去北京喝茶后,终于出手,力度一般:二套房首付比例从40%提高到50%,增值税免征年限2年延长至5年;9月8日,银川住建局颁布了新开楼盘“限价令”;9月11日,常州发文提出4年限售,二套商贷首付*低60%;9月14日,成都也在二进宫之后,出台了*弱调控,洋洋洒洒15条政策里只有一条有杀伤力:增值税免征年限2年延长至5年。
这轮全国性的调控有个非常显著的特征,就是好几个城市是在反复多次打补丁,比如深圳提出贷款审批要联网查询婚姻状况,防止利用假离婚证申请房贷。杭州要求父母随迁落户3年才能买房,无房户优先购房要限售5年。东莞对赠与房产获得房票的做法开始限制。
此外,作为全国调控*严、力度*大的北京,非但没有任何松绑迹象,还跳出来蹭热度。9月11日,北京市住建委在《北京住房和城乡建设发展白皮书(2020)》中明确表示2020年北京调控不动摇、不放松。
还有一个重要信号是:9月14日,央行副行长潘功胜表示:刚刚出台的重点房地产企业资金监测和融资管理规则“三道红线”,其实已经足足酝酿了两年,而且是未来房地产市场长效机制建设的重要内容。
这说明什么,说明针对房企的融资限制根本不是短期的权宜之计,而是高层经过深思熟虑和反复研究的结果,是要打算长期执行下去的。
总结下这轮全国性调控的两个显著特点:
一、这轮调控,除了深圳之外,力度都不大,高层和地方根本不想把楼市一棍子打死,对高房价的保护显而易见。但是对于有炒房嫌疑的漏洞,地方迫于高层的压力,像挤牙膏一样,一次堵一个。
二、我们国家对楼市的掌控越来越客观了、越来越成熟了,越来越有底线思维,越来越有大局观。
其实,如果在过去是很难想象,经历了如此严峻的疫情和如此严重的经济下行,我们竟然顶住了巨大的压力,没有开启2009年和2015年那样铺天盖地的去库存和棚改,来刺激楼市。
疫情之年的调控策略,已经非常明确的告诉我们:楼市大周期彻底消亡,未来只有小周期!
过去的楼市牛熊周期是3年一轮回,说白了就是跟着政策的一松一紧走的。而未来这种大开大合的大周期不会再有了,取而代之的是上半年略松下半年略紧的小周期。上半年鼓励刚需和改善释放,下半年抑制投资和投机,保证楼市撑不死也饿不死。
对于广大百姓而言,影响*大的趋势将是:未来各城市限购限贷限售的调控政策将永远不会取消,至少是5年以上,可能会是8年,也许是10年。其实,这才是房地产长效机制*重要的核心:保持政策的连贯性,从而稳住百姓预期。
调控永远不放松的结果将是:全国分化、城市分化、板块分化、楼盘分化。北方冷南方热、西部冷沿海热、小城冷大城热、远郊冷市区热、刚需冷改善热、普宅冷豪宅热。
失去类似2009年和2015年那样大尺度的全面刺激之后,未来各地楼市的价值将严重依赖人流、经济、收入来决定。各城市楼市的价值,从2020年开始才是真正的体现,2020年将是楼市分化元年!
对于纯房产投资的城市选择,以下建议务必细看:
华北:除了北京,京津冀哪里都别买;东北:首选沈阳、其次大连,*好哪里都别买;中部:济南、青岛、郑州、太原、长沙,短期内不要买;西南:成都价值*大,重庆、贵阳、昆明都不行;西北:也就西安可以考虑;无论从短期还是长期来看,长三角的一二线城市和粤港澳大湾区都是*具投资价值的选择。
调控永远不放松,也就意味着,外地人始终没法买,首付永远不降低,杠杆想加加不上。未来,*珍贵的将不再是资金,而是一座城市的购房资格和贷款资格。
综上所述,对于房产投资来说,如果调控永远不放松,选择城市将非常重要。
到目前为止,还有一些人对高层抱有幻想,对调控松绑刺激楼市怀有奢望。其实,趋势已经非常明显,大疫之年,我们都守住了底线,楼市调控未来将坚持很多年。
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那如果要买房,具体如何操作呢?
一、不要在小城市贷款
如果你是有志向的年轻人,或者打算将来要去一二线城市发展,那么,千万不要在三四线城市留下贷款记录。有钱就全款买房,没钱就让父母兄弟姐妹贷款买房,实在不行就借钱买,当然不买才是*明智的选择。
因为在一线和多数二线城市,外地曾经有过贷款记录的话,再买房都属于二套,首付会非常高,比如上海是5-7成,北京是6-8成,深圳是5-6成,杭州南京等都有*低首付要求。
千万别把自己宝贵的首贷浪费在不值得的城市!
二、先榨干父母的房票
假如父母有钱,自己买再多的房子也要全放在自己名下,千万不要过早的把房子放在孩子名下。也就是说,在把父母所有房票可能性都千方百计榨干之后,再考虑给孩子买房,孩子的房票要*后再使用。
除非,孩子要离开家乡去大城市发展,此时,父母才应该倾其所有让孩子在大城市贷款买房。
三、一步到位
未来*珍贵的就是房票和贷票。所以,买房换房,都要争取一步到位。
不买无学区老破小、不买商铺公寓、不买动迁安置房、不买房龄超过20年的高层塔楼。同一板块内,买不起*贵的小区,就买*新的小区。贵不一定涨的快,但是新一定涨的快。
如果是二胎家庭,必须购买重点学校的学区房,而且*好是9年一贯制或者小学初中双学区房。两个孩子用一个学区房,相当于房价5折。两个孩子都读菜小,你家族翻身的希望会非常渺茫。
四、动迁房未来会是贫民窟
动迁安置房能不能买,勉强自住可以,*真不行。其实,更为残酷的是,近郊和远郊的动迁安置房小区,未来10年必定成为这座城市新的贫民窟,原因有三:
一是动迁房的质量是目前所有新建房屋里*差,标准*低的,动迁房的唯一标准就是房子不倒且能通过消防验收即可。纯商品房可以用10年的设施,动迁房*多用3年。
二是动迁房的住户都是这个城市*低收入的人群,都是被迫搬出棚户区住进楼房的那群人。这群人对公共设施、小区绿化的保护意识淡泊,违建、破坏会大面积发生。入住5年的动迁安置房小区折旧程度不亚于入住20年的商品房小区。
三是由于动迁房小区的住户普遍属于低收入人群,也就是根本不可能引进好的贵的物业公司,物业费低、物业公司差,小区环境必定一塌糊涂。
房票、贷票如此珍贵,不是到了山穷水尽的地步,不建议买郊区的动迁安置房小区。因为,等几年后再置换时,你就会发现,自己已经成为了那个*后的接盘侠!
五、烫手的全款房
如果你或者家人名下有一套没有贷款的全款房,那么千万不要浪费这个优质资源。
你可以用它抵押融资,获得足够资金以后改善生活或者再投资。切记要始终让自己处于合理负债之中,在月供没问题的基础上,坚决不能有全款房烂在手里贬值。
一套房子的贷款<30%就是劣质资产,50-70%之间才属于优质资产。当别人都在努力降低首付,获得杠杆的时候,手握全款房的你,其实已经被抛弃!
说了这么多,其实只想告诉大家3个核心观点:
一、从上半年的各地松绑一日游,到下半年的调控再收紧,完全可以肯定:未来各城市的限购限贷限售政策将长期存在,很多年内松绑再无任何可能性。
二、失去了楼市刺激的土壤,城市分化、板块分化,将更加惨烈,普涨不再,你的抉择将决定你的命运。
三、房票、贷票将是未来*稀缺的资源,必须学会优化、合理化。
那么,未来如果调控永远不放松,房产还能继续投资吗?当然,只是更加需要眼光、更加需要策略!
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