居有所安：十城价格走缓，住宅租赁多元化发展

过去30年来，中国楼市的发展见证了中国经济腾飞。日前，第一太平戴维斯发布中国住宅市场报告，从住宅销售、租赁两大市场着手，结合开发商融资信贷，深入解读中国住宅市场，聚焦行业热点，洞悉前沿趋势。

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管 James Macdonald（简可）表示：“回溯中国楼市的整体演进，可形容为‘在多轮调控中企稳’。市场在经历多次政策调整后逐步构建了房地产调控的长效机制。而*新一轮房地产调控始于2017年下半年，旨在应对上半年由于投机性投资和开发上融资成本较低等综合因素造成的住宅价格强劲增长。”

住宅销售市场：

2018年全年，中国住宅销售总额增长至人民币12.6万亿元，同比增长14.7％；全年销售面积共计约148万平方米，平均价格为人民币每平方米8,500元。

中国商品住宅销售面积

(国家统计局，第一太平戴维斯研究部)

中国商品住宅销售总额及单价

(国家统计局，第一太平戴维斯研究部)

中国城市住宅市场存量的总体估值约人民币263万亿元（折合约39万亿美元），相当于目前GDP的三倍。瑞士信贷在其2018年全球财富报告中估计，中国房产价值占到家庭总财富的约62％，而在美国，这一比例仅为28%。

在一线城市，高端住宅市场一直是房企关注的热点。第一太平戴维斯上海住宅销售部主管及高级董事唐华表示：“在豪宅的打造上，买家需求往往是首要考虑的重点。随着客户需求的演变，开发商也在不断思考如何通过产品及服务来迎合需求端的变化。豪宅买家的年轻化趋势也令他们开始更加关注年轻客户的观念。此外，境外豪宅的趋势也是开发商较为关注的点。开发商会通过对境外豪宅的考察在产品打造及理念更新上汲取灵感和经验。”

由于市中心土地资源稀缺，唐华注意到市中心的地块更多地开始通过城市更新项目来获得。其中往往有一些不可拆除的历史保护建筑需要予以保留延续。“利用何种技术手段予以保护以及如何将其与豪宅产品相互融合非常值得思考。这些历史保护建筑所承载的文化价值可以为产品带来特殊的人文气息。如何保留或在允许的情况下进行用途改造使得这些历史建筑焕发新的生命、达到双赢，成为新的挑战。”

开发商与融资：

开发融资及抵押融资等融资形式在房地产市场中都扮演着至关重要的角色。在过去三十年中，中国的房地产市场不断发展壮大，使其成为全球收益*为丰厚的投资方式之一。作为支柱产业，房地产价值的增长对提升经济价值链并鼓励国内消费尤为重要。

-          另类融资：开发商开始关注多元化融资渠道，包括股权、债券及影子银行等。

-          财务降杠杆：过去两年，中国加强监管机制意图防范金融市场的系统性风险，重点审查杠杆率高企的企业。

-          企业并购加剧：资金充裕的大型房企从资金面相对紧张的小房企手中收购土地，或直接收购对方。

第一太平戴维斯华东区估价部高级董事及主管蒋岚雷认为：“现阶段，政府在调控中加大了对金融体系债务水平上升的应对措施。传统融资渠道变得愈发艰难，开发商开始尝试多元化的投资组合。资产支持证券（ABS）及尚待立法支持的房地产投资信托基金（REITs）等将为开发商在长租公寓等领域创造有效的退出机制。”

住宅租赁市场：

中国住宅租赁发展起步较晚，整体发展较为滞后。目前市面上的产品大多集中在高端服务式公寓、小业主租赁公寓以及政府提供的人才公寓等模式。

近年来，政府开始加码住宅租赁用地拍卖以显示其对租赁市场的支持。对于开发商而言，较低的租赁用地成本能够大幅降低整体成本，提升住宅租赁项目*率。

目前长租公寓的主要模式有房企长租公寓、集中式公寓以及分散式公寓。

特辑：服务式公寓

一线城市仍是主战场。作为国内外公司的总部地址，衍生出外派人员对优质物业的中短期安居需求，是目前*成熟的服务式公寓市场。

图: 服务式公寓关键指标，Q1 / 2019

(第一太平戴维斯研究部)

目前上海约有8,400套单元的服务式公寓存量，租金为一线城市中*高。服务式公寓多集中于陆家嘴和浦西CBD；就租户结构而言，多为金融和专业服务业。近年来国内公司发展速度超过国际同行，金融业的中国员工数量激增，使服务式公寓比以往更加注重中国本土客户需求。

第一太平戴维斯中国酒店式服务公寓管理部 Ingrid Kamphuis（康茵莉）认为：“随着竞争的不断加剧，服务式公寓运营商必须确保明确的品牌、市场定位，以及优质服务的连续性。传统运营商开始尝试产品多元化策略，针对千禧一代以及共享理念适时推出年轻化品牌。第一太平戴维斯酒店式服务公寓在天津打造的尚翌服务式公寓即是为现代都市年轻住客打造的时尚服务式公寓。”

第一太平戴维斯上海住宅租赁部董事吴珺认为：“中国的住宅租赁市场正经历十多年来*大的变化——市场上可供选择的品类越来越多元；高端板块的国内租户比重不断上升。无论租户还是业主，都很有必要了解不断变化的趋势。”

第一太平戴维斯行政单位：

从2008年至2018年，第一太平戴维斯行政单位（SEU）追踪的十城物业平均价值增长了几乎两倍，深圳、北京和上海住宅价格在追踪的十座城市中属于增长*快的第一梯队。完善的市场监管机制、广泛的需求基础、充满活力的经济实力及商业表现都在不断推升这三座城市的住宅价格增长。

上海作为国际资本市场的中心之一，其高企的高端物业价格已逐步渗透到大众市场。经过调控后房价增幅受限，但强劲的需求仍然支撑着上海的房价。

图: SEU资本值排名

(第一太平戴维斯研究部)

未来展望

经过大半年的“寒冬”，国内一、二线城市的住宅销售市场在2019年初有了回暖的迹象；政府将继续实行因城施策，紧中有松的调控节奏；资金受限的开发商在被动承受限制的同时，多元化的融资渠道受到青睐；长租公寓市场也走向规范化；高端公寓的服务也走向更高品质的标准。