楼市“两大”奇迹即将到来，还没买房子的请在等等 | 楼市动态

对于当下，是否应该出手购房？这是一个令不少人纠结的问题！

昨日，看到一则房产机构的统计信息，2019年前8月，全国房地产调控政策已达367次，相比2018年同期，频次增加17%，再创调控历史记录。从这个数据看，楼市调控没有半点松懈，而是更深入、更全面了。

毫无疑问，楼市在严密的调控下，市场整体已经趋于平稳，自今年3、4月份小阳春过后，人们再度进入观望时间，与此前热闹非凡的售楼处相比，现在即使个别楼盘还有摇号情况发生，但，那都不足以影响整个市场氛围。

从国家统计部门的数据看，也印证了这一市场现象。在监控的70个大中城市中，6月份和7月份二手房价格下跌城市数量都是20个，相对前几个月处于连续下跌态势。新房方面看，虽然还在上涨，但涨幅逐月缩小，4、5月份上涨城市数为67个，6月份为63个，7月份只有60个，如果不出意外的话，8月份上涨城市数还会进一步缩减。

根据规律，新房与二手房市场背离不可能一直存在，*终会趋同，那么，是向前还是向后呢？用屏住呼吸来形容当下的楼市再贴切不过，对于我们大多数购房者来说，观望就意味着等待，到底在等什么？根据小编观察和梳理，下面这两个大消息会是你等待的好消息吗？

第一、开发商打折促销或全面到来

如果说恒大、碧桂园等龙头房企打折促销仅仅是搅动市场氛围的话，那么其他若干房企卖力销售就不是闹着玩，而是在求生存。这两天，地产圈转发的一则信息引起了大家的关注，这家地产百强开发商使出了卖不出房就被裁掉的“杀手锏”。虽然发布者很快就删除了原文，但让人们看到了开发商心中的焦虑。

大开商如此，其他中小开发商能独善其身吗？显然不能。大家知道，房地产是资金密集型行业，平时看他们是大开大合，拿一块地几十亿，开一次盘揽金数亿。但做过房地产的人都知道，房子成本高，而且开销也大，除非拿地较早的项目，其他时候的利润并不是我们想象的那么高，而且受限价因素，有的开发商只能通过节省建造成本，毛坯变“惊装”，尽可能的保本。

但，国家持续不断的调控，可以说掐住开发商“七寸”。从近期的土地市场我们可以看到，已经很难见到那些财大气粗开发商数百轮“抢地”。 根据《2019年8月40城土地市场报告》显示，土地成交面积环比下降16.9%，土地成交均价和溢价率均出现明显下滑。为什么会如此？我们看看国家近段时间以来系列调控动作便知：

先是改委发布在7月份在《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》中要求，海外发债房企“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”，一些急需开发资金房企想借道海外的方式被带上紧箍咒。融资再转向国内？NO！

再是银保监会8月下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，根据国家统计部分发布的6月份全国70个城市商品房价格指数，对32个楼市重点城市进行专项检查。通知要求，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。那些非房地产资金想通过其他渠道流入房地产开发领域受到严格监控。这就有了为什么开发商现在只能通过加大自身销售力度、加速现金回款的举动。

这一切现象说明，开发商想活下来只能自救，否则今年以来300多家房企倒闭破产并不是终局，很可能就会蔓延到自身上来。所以，今年所谓的“金九银十”，金九已爽约，银十大概率荡然无存，加紧出货才是上策。很多城市的开发商已经等不及所谓的“旺季”到来。比如成都在8月1日到15日期间，就有34个楼盘领取了预售证，半个月供应量就与整个7月持平，开发商抢跑意味浓厚。相信随着各大楼盘加入“混战”，不断推货，开发商不拿出诚意来，购房者是不会买账的，特别是对于一些远郊盘和定价与市场存在偏离的楼盘，加大折扣优惠力度或别无选择。

第二、房贷利率可能迎来松动？

大家知道，在8月份LPR利率新机制宣布后，央行明确表示，为落实房住不炒，房贷利率不下降。所以，从10月8日开始，虽然房贷利率将与市场利率挂钩，但仍然要在此基础加点形成*终利率。不过，根据中国政府网9月4日信息显示，国常会提到，及时运用普遍降准和定向降准等政策工具，将资金更多用于普惠金融。引起了业内人关注。对此，根据新京报报道，业内人士认为，我国当前有降准空间，9月份实施普降和定向降准是大概率事件。

现在摆在大家面前的问题是，如果真的降准，LPR是市场利率，现在央行明确表态不降房贷利率，那么房贷利率*终到底会不会降？

小编还是坚持此前的观点，随着全球货币宽松潮到来，我们有进一步降低资金成本的空间，但是房贷利率降不降还需要根据我们的楼市发展情况来看。正如第一点提到，这个楼市“金九银十”旺季不旺，反倒促使楼市进一步降温，那么在行业面临生存压力的情况下，相信楼市调控也不会一竿子“打死”，保持房地产健康平稳发展才是终极目标。所以，如果房贷利息下降不足以引起楼市过热，那么，这种市场环境的房贷利率是可以下降的。笔者所在的热点城市，本月已有两家银行房贷利率有5%的下调幅度，或是一个信号。

那么，购房者什么时候购房合适呢？

前面，我们已阐述了楼市可能出现的两种情况，对购房者来说，显然是利好。所以，对于我们购房者来说，可以在观察中寻找合适的购房机会。有人说，既然现在楼市降温趋势已经确立，为什么要现在看，不要等到明年以后再说呢？原因在于，正如前面分析的那样，现在对开发商资金渠道管控，是为防止开发商进一步加杠杆产生系统风险，间接促使开发商清理存货，实现稳健运行，而并非要致开发商于死地。因此，待开发商资金缓过来，就不一定会有什么优惠折扣说法，利润或是*重要的。所以，对于我们购房者来说，需要在这期间寻找机会，确实有住房需求，就不应该有什么犹豫。

此外，对于前期热点城市来说，比如对大学生、对人才吸引力大的城市，住房需求量还是比较大，如果市场风格转换，购房需求会持续释放，这类城市房价难有下跌基础，甚至是易涨难跌，所以我们应在这空档期抓住机会。还比如一线城市，楼市调整持续近两年，从二手房数据看，已经处于企稳回升阶段，有实际住房需求的人还是应果断些。同时，按照以往规律，一线城市往往是风向标，我们其他城市的购房者也需要重点关注这一变化，一味看空楼市或得不偿失。

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