楼市金九银十到了难免会遇到突发情况，比如买房后贷款批不下来首付和定金可以退吗？

楼市金九银十到了，楼市交易火爆，大家为了买房难免会遇到一些突发情况：比如由于房贷收紧，购房者买房后，房贷迟迟未能批准下来的情况屡见不鲜；还有因为贷款人个人银行信用记录不良、个人经济状况欠佳或者贷款的年龄受到限制等而导致房贷批不下来.....购房者通常在这个时候，都已经是交付了定金和首付，在这样的情况下，房贷批不下来怎么办呢？首付和定金又该怎么处理呢？来详细了解一下：

贷款批不下来，哪些情形能要回首付款？

1、如果开发商曾经对办理购房按揭作出承诺，或者由于开发商的原因导致按揭未能办下来的，开发商应当承担违约责任；

2、如果开发商不同意分期支付，购房者有权要求解除合同，并要求开发商退还已支付的房款本息，而无须承担违约责任；

3、如果在购房合同中约定，贷款办理不下来可退款，则首付款可要回。具体要看合同中如何约定的；

4、在新房交易当中，如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失；

5、如果是二手房交易中，卖方销售的房屋因瑕疵或抵押查封或共有人有异议等卖方因素导致的贷款不批，则购房者有权要回定金与首付，并可追究卖方责任；

6、如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求卖方返还首付及定金；

贷款批不下来，哪些情形不能要回首付款？

1、如果因为购房者想退房而不去办理按揭手续或不按银行规定的日期提交相应的材料致使按揭未办下来的，购房者就应当承担违约责任，所以不能要回首付款；

2、如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任；

3、如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任；

有哪些因素，影响你的房贷审批！

1、收入证明、银行流水

收入和银行流水是银行审查借款人的两项重要项目，直观的体现了其他的还款能力。银行流水的话，通常是需要提供半年以上近期的。建议用流水交易较多的银行卡！

2、现有房屋状况

借款人的已有房屋套数和还款情况，直接关系到接下来买房的贷款首付比例和利率。

3、征信报告

良好的征信报告体现个人信用，说明借款人贷款、还款习惯好，以后按时还房贷的可能性更高。

通常是以家庭为单位，查看夫妻双方的征信情况。由于银行政策要求不同，审查征信的宽松程度也会有差异。如果夫妻一方有逾期情况都有可能影响到整个家庭申请房贷，轻则提高贷款利率或者贷款首付，严重的会被拒贷。

4、婚姻状况

综上所述，无论是还款能力还是征信报告都是以家庭为单位。

已婚人士要审查夫妻双方的房屋情况、收入、征信。房贷面签的时候要求夫妻双方到场，并且要提供结婚证、户口本原件。如果是离婚人士需要提供离婚证，在确定主贷人的时候，建议选择收入较高、信用良好的一方。

5、年龄和职业

年龄和职业从侧面反映出借款人的还款能力和稳定性。

职业方面，像公务员、教师、医生、500强企业员工等工作收入稳定的人群，被银行归类为优质客户，更容易收到青睐。

6、房屋房龄

买二手房的话，银行会对房屋的房龄有限制，通常是20~25年，房龄大的二手房可能会被降低贷款额度或被直接拒贷。

房贷申请被拒后还能再申请吗？

是可以再申请的。不过需要满足一定的条件：

1、借款人个人信用良好，被拒不是因为信用的问题。如果是因为信用被拒的话，再申请贷款将有一定的难度；

2、如果是因为信用不好被拒的话，*好找小贷公司申请贷款，会比银行容易一些；

3、在同一家银行贷款被拒的话，需要等待一段时间；

4、如果是因为资料准备不齐全的话，第二次申请贷款资料准备齐全后，通常可以通过贷款；

5、具体的还要结合当下的房贷市场、政策等决定。

建议购房者从以下三点入手控制风险：

1、在签订购房合同前，购房者在听取开发商意见的同时，尽量向贷款银行进行详细的咨询，了解贷款审批的条件及要求，对于自身还款能力及贷款能否获批有一定的心理预期；

2、双方在签订购房合同时就按揭不成时买受人的合同解除权进行明确约定，即在合同中约定，如因银行不予办理按揭手续致买受人无法取得贷款的，买受人有权解除购房合同并免于承担违约责任；

3、如果银行通过贷款申请并与购房者签订了《贷款协议》，对放款时间进行了明确约定后却以各种理由不按时放款，则购房者有权依据《贷款协议》要求银行按时放款并追究其相应的违约责任；

目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。除此之外还要注意：

如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。

如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。

总之，提醒市民在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。

这样在不因自己的原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自己的利益受损了。

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