花369万买房，竟要交242万的税？这种房少碰！
2018-11-16 16:32 购房网
近日，无意看到这样一条新闻：深圳以男子今年4月的时候，通过法拍房欲购买一套学区房，原本以为只需要花369万就能“捡到便宜”，在计算税费后，房价却摇身一变成了611万……
拍房拍到“烫手山芋”，只能违约
阿奇（化名）一直有购房的打算，*好是能买一套学区房给小孩上学，事情就这么巧。在今年3月的时候，他在淘宝的司法拍卖房看到一条价格绝对划算的学区房，动心了。
2018年3月16日，阿奇经过19轮出价，*终以3693016万的价格拍得罗湖区的翠华花园一处房产。
当时该小区二手房成交均价为7.3万/㎡，以此计算阿奇的房子也不会超过566万元。阿奇以369万的价格拍得，相当于剩下了30%的钱。
本来这是一件非常高兴的事情，然而万万没想到12小时后变成了一场“噩梦”。
低价拍得的房子为何变成了“烫手山芋”？
因为这套竞拍价不足370万的房子，税费竟然高达242万。若按照阿奇369万元的拍卖价加上242万元税费计算，他总支出至少611万元，则远高出市场价45万元。而据一些评估机构给出价格显示，该套房子的快速变现评估价为403万，市场评估价也仅533万。
阿奇提供的税费清单显示，其中的土地增值税就高达218万。
法拍“入坑者”还不止一人
3月18日，阿奇委托爱人到法院申诉，希望通过说明情况让法院同意减免“土地增值税”或解除合同约定。
然而，在法院他们遇到两个和自己情况一样的买家，也是拍了同一个小区的房子。
阿奇表示，他们将联合起来向法院提申请减少税费，希望法院能重视。
而仔细梳理发现阿奇这套房产已经是第二次上线拍卖了。2月9日那次拍卖就有人违约了，交了25万定金可能也没要回来。
淘宝网上公开信息显示：2018年2月9日10:41:22，该套房产以3602016元成交，但*后也以弃拍告终。
对于阿奇而言，如果弃拍，下次的成交价格低于上一次，法院有可能要求前一个弃拍人补交差额。
怎么也没想到 “弃拍”除了定金没了，还有这风险。
法拍房，“小白”勿碰
你以为法拍房只有税费这一个坑吗？法拍房表面上看着便宜，实际上隐含的东西是非常多的。
除了要懂得计算税费，还需要去做房子的前期调查，比如有没有人住，好不好收房，有没有租约，欠了多少水电费，管理费；还有的房子是没有房产证的。
前期的调查和计税费都不是*难的，收房*难。因为法拍房大部份都是有人占用，这些使用者大多与原业主有关系，所以不会拱手相让。
购买拍卖房可能存在的法律风险：
- 拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。
- 房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。
人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。——物权法司法解释一第七条规定
这种情况有可能延长竞买人的过户时间，也有可能直接导致竞买人竹篮打水一场空，存在代持协议的情况下，实际产权人可以提起执行异议之诉，虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请，不会影响到*终的处理结果，但是会延长竞买人的过户时间，一次性付款的资金压力耗不起。
这种情况要注意：夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。
- 拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家，也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。
- 房屋存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。
由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。
- 原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。
- 不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。
你看了这些问题一定冷汗直冒了吧？
所以温馨提醒：
如果你只是因为便宜，千万不要轻易碰“法拍房”！
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