粤港澳大湾区所面临的挑战有哪些？丨中山购房

经济发展的质量与世界级湾区存在差距

纽约都市圈、旧金山湾区和东京都市圈是世界级的三大湾区。粤港澳大湾区尽管在 GDP总量、人口、面积等维度已接近甚至超过上述地区，但是发展质量上有不小的差距，我们横向对比如下：

◆人均发展水平 有待提高：粤港澳大湾区的人均 GDP 达到 2.1 万美元，不到东京都市圈的 1/2，仅有纽约和旧金山的 1/4 和 1/5;从人均收入来看，粤港澳大湾区为 1.1万美元，相当于东京都市圈的 1/3，仅有纽约和旧金山的 1/6 和 1/8 左右。

◆单位面积产出也有提升空间：粤港澳大湾区人口密度是旧金山湾区的 1/3，东京都市圈的 40%，纽约都市圈的1/2;单位面积产出分别是前三者的 1/14，1/5 和 1/7。如果只用核心城市深圳对比东京，深圳的人口密度为 5963 人/平方公里，低于东京的 6357 人/平方公里。

◆产业结构的优化和升级势在必行：世界三大湾区的第三产业占比均接近或超过 80%，而粤港澳大湾区第三产业的占比为 66%。并且在第三产业的细分行业中，以专业服务以及信息通信产业为代表的具有高技术含量的生产性服务业在纽约、旧金山和东京第三产业中的占比分别达到 26%、37%和 38%，而粤港澳大湾区中第三产业较为发达的香港、深圳、广州的专业服务和信息通信产业在服务业的占比平均水平仅有16%。这也从侧面反映了与世界级的湾区相比，粤港澳大湾区的产业结构需要进一步优化，在价值链的位臵也需要提升。

区域内部的发展不够均衡

粤港澳大湾区的总量大，人均水平在国内处于领先地位，但是存在着区域发展不平衡、土地等资源的供需错配等结构性问题。从人均 GDP 来看(以 2017 年为基准)，粤港澳大湾区可以明显的分为四个层次：

◆第一层次的香港、澳门。人均GDP 5万美元以上;

◆第二层次的深圳、珠海、广州。人均GDP突破2万美元;

◆第三层次的佛山、中山、东莞、惠州。人均GDP在1.2万美元以上;

◆第四层次的江门、肇庆。人均GDP 8千~1万美元。

粤港澳大湾区内，人均GDP*高与*低的城市之间相差9倍。相比而言，世界三大湾区在区域内部发展更为均衡，人均GDP*高与*低之差*大的东京都市圈也仅相差不到1.5倍，旧金山只有0.3倍。发展的不均衡也体现在土地等资源供需的空间错配上。江门、肇庆和惠州三市占据了粤港澳大湾区60%以上的土地，但人口占比仅有20%。而香港、深圳和珠海以不到9%的土地承载了超过30%的人口。人多地少，经济高度发达也使得上述三个城市的房价节节攀升。