购房网早班车｜江北拍出3幅地块！大华、通宇杀进中央商务区

 房产早讯：

1、昨日（9.12）上午，南京集中出让3幅地块，总出让面积约12.8万方，起拍总价33.65亿元。据了解，这3幅地块均为涉宅地块，其中，G09位于江北核心区外围，G10位于核心区，G11位于六合葛塘。

土拍看点：

1、本场土拍共计3幅地块出让，均为涉宅地块；

2、经过41轮报价，大华集团以总价20.4亿斩获新区G09地块，楼面价20427元/㎡，溢价率24.39%；

3、经过37轮报价，新区G10地块被通宇竞得，总价13.8亿，楼面价22273元/㎡；

4、总价7.05亿！卓越竞得葛塘G11地块，楼面价6195元/㎡；

5、据小道消息，本场土拍共有27家房企报名。其中报名房企数量*多的是新区G09地块，有14家房企，其次是新区G10地块，有11家房企，*后是葛塘G11地块，仅有2家房企报名。

 大华集团竞得江北新区G09地块 

经过41轮报价，江北新区G09地块被大华集团南京置业有限公司斩获，总价20.4亿元，楼面价20427元/㎡，溢价率24.39%。

有消息爆料，该地块前期已有14家房企报名，其中不乏朗诗、金地、中海、银城等大牌开发商。

地块名称：江北新区迎江路以东、吉庆路以北地块

地块四至：东至铁院路，南至吉庆路，西至迎江路，北至2018G05地块。

总用地面积：39948.08㎡

出让面积：39948.08㎡

出让年限：70年

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.01≤R≤2.5

起拍总价：16.4亿元

*高限价：22.9亿元

起拍楼面价：16421元/㎡

*高楼面限价：22930元/㎡

出让条件：

（1）地块要求装配式建筑面积比例为100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，无容积率奖励。

（2）地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

G09地块解析：

G09地块位于扬子江隧道口，属于国际健康城片区，紧邻江北新区核心区。地块的一大亮点就是有多所学校环伺，如：浦口新城实验小学、慧乐幼儿园、顶山中心幼儿园、铁道学院等，正在施工的南京江北新区人才公寓1号地块也在项目周围。

G09北侧紧邻今年出让的融侨G05地块和2018G05地块。据了解，融侨G05地块成交楼面价20802元/㎡，溢价率26.63%。2018G05地块为租赁地块，由南京国际健康城投资发展有限公司以底价成交，楼面价2807元/㎡。

值得一提的是，地块位于两条隧道口之间，不远处便是阳光帝景、明发城市广场、世茂荣里等小区，目前周边二手房挂牌均价*高的是世茂荣里，为28252元/㎡。同时，地块附近生活气息较为浓厚，除了学校以外，明发城市广场、荣里商业街等多处社区商业可以满足人们的日常生活，另外距离已运营的南京鼓楼医院江北分院也非常近。

 通宇竞得江北新区G10地块 

经过37轮报价，江北新区G10地块被通宇（江苏通宇投资有限公司）斩获，总价13.8亿元，楼面价22273元/㎡，溢价率35.29%。

有消息爆料，G10地块有11家房企报名，这11家房企全部报名了G09地块的竞夺，*终被通宇拿下，刷新江北年度地价！

地块名称：江北新区江北快速路以东、四方路以南地块

地块四至：东至规划绿地及居住中心，南至兴隆路，西至江北快速路，北至四方路。

总用地面积：30979.62㎡

出让面积：30979.62㎡

出让年限：70年

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.01≤R≤2.0

起拍总价：10.2亿元

*高限价：14.2亿元

起拍楼面价：16462元/㎡

*高楼面限价：22918元/㎡

出让条件：

（1）地块要求装配式建筑面积比例为100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，无容积率奖励。

（2）地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

G10地块解析：

新区G10位于隧道口，是本次出让的地块中，唯一处于江北核心区内的地块，不论是区位还是配套都更加优越，拿地门槛也是*高的。

地块周边有较为丰富的商业资源，不少大型商综就在不远处。如红星美凯龙、慕斯荟、江北虹悦城等。值得注意的是，地块紧邻江北快速路，周边多条线路直达，距离南京工业大学地铁站约1.9公里。可以说未来日常生活是比较便利的。

目前，江北核心区的新房均价大多在30500元/㎡，地块附近的江与城自从首开以来，次次开盘售罄，上次项目开盘208套房源共7357组购房者参与摇号，中签率为2.8%，人气十分高涨。

地块周围大多是产业园，虽然二手房源较少，但是却十分受宠，价格不低。如正荣润锦城，根据安居客9月份的*新报价显示，该小区的挂牌均价为37091元/㎡，倒挂较为明显。

 卓越竞得葛塘G11地块 

经过1轮报价，江北新区G11地块被卓越（卓越置业集团南京有限公司）斩获，总价7.05亿元，楼面价6195元/㎡。

有消息爆料，卓越和融信2家房企均报名了葛塘G11地块。

地块名称：江北新区葛塘街道中鑫路以北、润富路以东地块

地块四至：东至滁河防汛堆场，南至中鑫路，西至润富路，北至荣鑫路。

总用地面积：56897.96㎡

出让面积：56897.96㎡

出让年限：商业40年，住宅70年

规划用地性质：Rb商住混合用地

容积率：1.01≤R≤2.0

起拍总价：7.05亿元

*高限价：10.2亿元

起拍楼面价：6195元/㎡

*高楼面限价：8963元/㎡

出让条件：

（1）地块地上商业面积应控制在地上总建筑面积的10%-30%。

（2）地块要求装配式建筑面积比例为100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，无容积率奖励。

葛塘G11地块分析：

葛塘G11地块是本次出让地块中唯一一幅自带商业的地块，规划商业面积控制在地上总建筑面积的10%-30%，后期或配建一座小型的商业综合体。

从位置上看，葛塘G11地块位于六合，相较于其他两块地较为偏远。地块周围有很多住宅聚集，紧邻亚泰梧桐世家，与赛贝梧桐幼儿园仅一街之隔。目前没有大的商业体在周围，居民生活主要依靠周围的底商。区域内还有建信葛塘G11地块，在2018年11月以总价1.49亿被建信斩获，楼面地价7176元/㎡，实行100%成品交付。

总体来说，葛塘板块对于南京主城来说并不热门，日后的意向客户预计以地缘客为主。距离项目*近的是S8号线葛塘站，相对来说接驳南京主城也较为便利。

2、江宁纯新盘深业青麓上居将于9月首开1号楼，共100套精装房源，建筑面积约88、89、118㎡，首开暂无106㎡户型，作为板块内*受欢迎的小户型选择，*小的88㎡也做到了难得的边户。

也就意味着，以*低的总价，可以买到*优质的房源，边户无遮挡采光好，房屋更为通透，居住幸福感大大提升。

同时，深业青麓上居位于整个板块的高端山居区，在原本采光和通透性好的基础上，还拥有一线山景，*新鲜的空气以及南京*东南方向的第一缕阳光，附加值大大提升！

项目自建2.8万方全龄社区中心配套，全面满足业主生活项目内部规划3000㎡净菜市场、超市、健身中心、娱乐文化中心，为每一个家庭提供生活便利。

1500㎡卫生服务中心、3000㎡社区养老院、老年人日间照料中心、育儿园、警务室及金融服务等商业配套，日常所需悉数收藏，一站式社区中心配套，全面满足业主生活需求。

和区域内别家项目不同的是，深业用心打造了——板块内唯一的实体样板间，设置在4#，后期将整体对外出售，这也是板块唯一一家实体样板间，所见即所得！

实体样板间距离售楼处仅100米，售楼处的位置即未来的商业和3000方净菜市场，在家门口就能满足业主日常生活需求。

目前项目已公开建筑面积约88、106、118㎡三种实体样板间，是市场上难得一见的全能户型王，满足家庭全生命周期成长需求，从二人世界，到三口之家，再到三代同堂。

明星户型88㎡，不仅做到了3房设计，并且还都是边户。双卧朝南，主卧带阳台，两次卧均带有飘窗，卫生间三隔干湿分离，配超长阳台。

青龙山国际生态新城作为一二级联动开发区域，对标河西，采取边拆边建的发展模式，准业主们可以以肉眼可见的速度，看到这个区域的发展变化。

从去年到今年，仅仅1年的时候，整个新城的面貌就发生了很大的改变：琅琊路小学江宁分校正式开园；多条市政道路通车，贯穿板块更加方便；有楼盘交付，人气暴涨...各种利好都在迅速的落实中。

青龙山国际生态新城形成“1环3线”的交通格局：一环——宁杭、长深、沪蓉高速；3线——地铁（1号线、规划中的地铁10号线二期、地铁12号线以及地铁13号线）。

项目距离江宁万达商圈约3.5公里，开车仅10分钟；距百家湖商圈直线距离约8公里，开车20分钟内到达；距新街口直线距离约12.5公里，30分钟内可达。

青龙山国际生态新城周边已有东山外国语学校（初中、高中）、江宁高级中学、上坊中小学。

除琅琊路小学江宁分校之外，还有上坊中小学与南师大附属中小学合作办学，未来青龙山国际生态新城内还将规划优质幼儿园5所，优质小学3所，优质中学1所，打造12年一站式配套教育。

目前青龙山生态新城周边商业配套以东山商圈、众彩物流等为主。

未来，青龙山国际生态新城规划打造70万方集商业、办公、酒店、公寓等多元业态一体的一站式生活中心。

青龙山新城坐拥80万方青龙山国家森林资源，这是继紫金山和老山之后的南京第三大森林公园，年释放氧气约380万吨。

未来深业青麓上居东侧与长深高速之间将建成湿地公园，形成150m宽的绿色生态外环，并且还将建设海绵城市。

另外，项目处于板块*东边*靠近青龙山脉的位置，不仅能坐拥新鲜的空气，更能享有一线山景，身心舒畅，大大提升居住幸福感。

目前青龙山新城新房限价2.6万/㎡，在距离主城如此近且利好不断的板块几乎难寻。东山板块无新房可售、百家湖板块二手房成交价惊人、禄口板块距离主城太远......和周边的板块相比，优势非常显著！

并且，目前购置新房的主力以刚需客群为主，限价2.6万/㎡可以说是主城价格洼地，并且深业青麓上居的精装标准非常高，这样的价格买到就是赚到，尤其是边户小户型，势必首开会引发一轮抢购。

3、江宁区政府发布了NO.2019G11地块房地产开发项目批前公示。

根据公示，该地块位于江宁区谷里街道安康路以南、经四路以东，用地面积49.55亩，规划用地性质为二类居住用地。容积率1.0＜Far≤1.1，建筑高度≤18米，建筑密度≤28%，绿地率≥30%。

该项目拟建设18栋住宅及1栋配套用房，规划总建筑面积约6.3万平方米。

江宁谷里G11地块于今年4月30日，经过76轮激烈竞拍，*终被德信地产以4.2亿总价拿下，楼面地价11558元/㎡（达到*高限价），需自持商品住房面积10000㎡！谷里楼面地价再破纪录。

该地块出现在去年11月南京第五批土地预公告中，在去年南京土地市场整体走低的情况下，江宁谷里于去年5月出让了该年度南京唯一一幅触顶*高限价的G15地块，当时中建一局以10949元/㎡的楼面价摘得该地。

目前板块内主要楼盘项目有远洋山水、南京碧桂园、碧桂园湖光山色和瑞安翠湖山。

此外，碧桂园湖光山色和瑞安翠湖山目前在售别墅项目，碧桂园湖光山色在售叠拼，销许均价29390.37元/㎡，瑞安翠湖山在售别墅项目，其中联排别墅456万/套起。

谷里G11地块效果图如下：

从规划图和效果图来看，该项目是难得的低层低密住宅。其中共有13栋均为4层高（即图中浅棕色），另外4栋为6层高（即图中深棕色），且西北角配套一所幼儿园。

目前板块内的住宅项目仅远洋山水一家，还有房源在售，户型建筑面积约93、108、135、148㎡（148㎡即143㎡的户型图），在售均价约19000元/㎡。

而G11楼面价破纪录高达11558元/㎡，且为难得的低层低密住宅，未来项目上市价格可能也会刷新区域房价。不过周边的别墅项目众多，说明环境还是非常好的，期待吗？

4、全新板块中央科创生活区举办高峰论坛，板块规划有14幅重磅宅地，体量超过200万方，未来将容纳6万人口居住。同时这个区域还规划配套3个商业用地、6个教育用地、3个公园等，为板块发展提供的先天条件。

 中央科创生活区强势崛起 

2005年，南京承办了第十届全运会，随着奥体中心的建设，河西发展大步流星，十几年来，成为南京*耀眼的新城。

河西已然成为南京城市发展的一片热土，随之而来的是土地越发稀缺、房价逐渐高企。

河西开始向南发展，先是河西南，“星八客”3.5万/㎡时代结束之后，鱼嘴商务区崛起，新房卖到3.98万/㎡。

到现在的河西再向南，也就是与河西南仅隔着一条秦淮河的成为顺延河西发展的城市功能区——中央科创生活区，距离河西南仅一站地铁。

中央科创生活区鸟瞰图

关于这个名词，2019年8月13日，新华日报首次发布“中央科创生活区”的概念，使得全南京关注到了这个全新的板块。

而早在2016年，南京市政府出台的“十三五”规划中，明确提出将“两桥”地区融入南京主城区、河西、及南站区域发展轴，确保5年内全面拉开框架、8-10年基本完成“两桥”改造。

区域发展，规划先行。在“十三五”规划出台后不久，世茂、绿城、电建、招商等多家品牌开发商陆续进驻该区域。不免让人感叹，和当年河西南发展的阵势几乎如出一辙。

一站地铁到河西南、品牌集聚、自然资源优越，政府规划力度加大，中央科创生活区将接棒河西南，成为有优越的发展前景的新兴板块。

 下一个“星八客”再现 

去年底，梅钢确定搬迁，未来将释放大量的土地资源，扫平了地区发展的*大障碍。

要知道城市的发展离不开土地，目前中央科创生活区储备了14块重磅住宅用地，总体量超过200万㎡，未来建成可容纳近6万的居住人口。

同时，该区域还规划了6块教育用地、3块商业用地、3个公园，是一个全生态、全配套、全年龄的中央生活区规模！

同时，区域内有阿里巴巴、小米科技、科大讯飞、IBM、润和、中兴、华为、VIVO等大量高新科技人才，加上鱼嘴基金街区、河西金融城的金融人员，未来将聚集将近110万的高知高智人群。

这种高质量、高水平的发展路径，和杭州未来科技城非常相似，10年前阿里巴巴、浙江大学校区搬进来之后，直接引入大量的产业和技术人才。多年后，杭州未来科技城的产业已经发展成了杭州的引擎和龙头。

而南京的中央科创生活区也是产城融合新区域，再加上教育、医疗、商业用地的规划，高起点、大板块、全配套！对比曾经的河西南的发展历程，中央科创生活区有着复制河西南“星八客”的潜质。

 区域5大优势曝光 

要满足约110万金融科技人士的居住需求，必然少不了交通、教育、商业等各种硬件配套。

高峰论坛上，江苏联合城市发展咨询有限公司总经理、高级城市规划师吴畏，总结了中央科创生活区的五大优势、十大亮点。

优势一：发展空间富裕，城市聚集效应明显

亮点1、本地区国土空间资源优越，发展潜力和可持续性强。梅钢的搬迁，释放了200万方的居住用地，地区未来人口密集，是形成高品质城市发展片区的基础条件。

亮点2、本地区定位高端，发展起点高，且后发优势明显。区域高素质人群聚集区，也说明着本地区发展起点较高。

优势二、大交通系统不断弥合，原来的城市交通盲区变成枢纽

亮点3、过江通道密集建设，轨道交通可期。建设中的地铁7号线预计2021年开通，届时将一站河西南。

中央科创生活区和河西隔了一条秦淮河，而政府规划打造了5条过河通道来缓解交通压力，它们是：大胜关大桥、龙王大街桥、岱山东路北延、新秦淮河大桥、宁芜公路桥。

亮点4、机场二通道规划，公、铁、空联运出行，使得交通出行更加立体化。

优势三：配套基础扎实，一体化建设即买即用

亮点5、地区共享河西中、鱼嘴商务区、世茂城品商业及世茂璀璨睿湾商业综合体四大商圈。

区域内及周边有金陵中学岱山分校、雨花台区外国语小学西善花苑分校、岱山实验小学、雨花台中学高中部岱山校区等。直线3公里范围内，据不完全统计，规划了幼儿园到中学共37所学校，提供全龄一站式教育。同时，板块内也规划了6块教育用地。

亮点6、市政基础设施标准高，城市建设内功深厚。

优势四：生态环境优良，景观资源丰富

亮点7、生态环境优良。地处南京长江生态带、云台山-牛首祖堂山两大生态廊道，明外郭-秦淮新河百里绿环、绕越高速两条生态绿环之间。

亮点8、周边景观资源丰富，有鱼嘴湿地公园、六朝古都公园、青奥森林公园等7大主题公园，另外梅钢还计划打造电影艺术公园。

优势五：政策红利，投资未来

亮点9、上位规划定位高端，引领地区发展。雨花区着力打造长三角科技创新中心著名城区，长江经济带辐射中上游地区的重要基地，高端定位将引领地区发展，起点高，潜力大。

亮点10、周边利好不断，提升地区发展信心。周边规划有苏宁足球小镇、矿坑文化旅游小镇等优势项目加持，同时地区内品牌开发商齐聚，合力打造，资源共享，也必将树立地区快速高效发展信心。

 品质纯新盘即将开盘 

一个新城在崛起之前，开发商总能抢先一步察觉到机遇！

因此，在2016年政府出台“十三五”计划之后，世茂，绿城，电建，招商等知名开发商迅速察觉到板块潜力，陆续进驻，提前抢占价值高地。

今年3月，世茂经过58轮竞价，以楼面地价16620元/㎡拿下西善桥G02地块。

世茂南京城市营销负责人章云韦也表示，2011年3月，世茂首入拓荒河西南打造海峡城，此后，五矿、升龙、正荣、招商、鲁能、朗诗等公司先后进驻，河西南“星八客”问世。

8年后，世茂进驻中央科创生活区，为城市精英群体量身定制的人居项目，而且还是世茂璀璨系产品。

世茂璀璨睿湾项目位于中央科创生活区核心，承接河西CBD、鱼嘴商务区和南京软件谷三大板块近110万人口红利，距离河西南一桥之隔，在建的换乘王地铁7号线一站即可直达河西。

项目总占地约7.5万方，总建面约23.4万方。其中住宅地块占地约4.2万方，建筑面积约11.5万方，规划8栋32层高层住宅，共计1016户，打造建筑面积约95、117、118、138㎡品质改善住区。

据了解，世茂璀璨睿湾已经于9月1日正式公开售楼处，项目为装修交付，带新风、地暖和中央空调，装修配置较高，是区域内难得的品质改善楼盘。

同时还将打造约5.7万㎡的商业体，打造区域内一站式都会综合体，填补区域内的商业空白。自带约7500平中央园林景观，还配建一所三年制的公办品牌幼儿园。 

并且，世茂璀璨睿湾的户型图也首次曝光，都是三房、四房设计，南向通长阳台，户型方正，南北通透，三开间、四开间朝南，户型优质，非常实用。

5、在南京地铁7号线雨润路站，工程建设取得一项*新进展，总面积达5445平方米的车站底板浇注完毕，下一步将继续进行车站侧墙、中板和顶板的浇注。10月初，这里还将下放盾构机，开始雨润路站至中胜站区间的掘进施工。

雨润路站是7号线自南向北的第5座车站，位于雨润大街和嘉陵江东街之间，是一座地下两层的岛式站台车站，采用明挖法施工，全站设有2个出入口、2个消防疏散口和3个风道。

预计在10月初，雨润路站将下放盾构机，同样因为高压线的缘故，盾构机需要从左线向右线平移，整个下放就位的时间大约需要1个月。此后，盾构机将向中胜站方向掘进，年底532.6米长的右线就将实现贯通。

7号线是南京地铁线网中一条东北至西南走向的线路，起讫站点分别是西善桥站和仙新路站。

7号线于2017年11月底正式开工，计划于2021年建成通车。

7号线全长35.49千米，全部为地下线；共设置27座车站，全部设置在地下。

采用全自动驾驶技术的地铁7号线，在建成后将是南京首条无人驾驶的地铁线路。

 国内要闻：

1、2019年8月份，全国居民消费价格同比上涨2.8%。其中，城市上涨2.8%，农村上涨3.1%；食品价格上涨10.0%，非食品价格上涨1.1%；消费品价格上涨3.6%，服务价格上涨1.6%。1—8月平均，全国居民消费价格比去年同期上涨2.4%。

2、据统计，8月房地产类集合信托产品发行规模为402.68亿元，环比下降37.83%，占当月信托产品发行总规模的29.90%。业内人士表示，房地产信托监管政策收紧效果开始显现，房企融资“凛冬”已至。

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